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本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」


契約更新の一工夫についてです。




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「契約更新」
それは転居の一番の動機。

「１ヶ月分払うくらいなら、敷金礼金ゼロのところでかかっても引っ越し代だけで新しい部屋に移りたいね〜。」

と考える人も出てくる昨今。

私も結婚当初アパートに住んでいて２年の更新の時に家賃１０万で更新料１０万だったので２ＤＫから同じ家賃の新築３ＤＫに引っ越しました。
２年で家賃も下落して２ＤＫの他の部屋は８万になっていて非常に不満でした。

で、子供生まれていたし引っ越したのです。

そんな経験をしていたので「更新料」というのがどんなに入居者にとって「ストレス」か理解しています。



昨年は２世帯更新がありました。
部屋も空いていたので非常に弱気になっていました。
１軒目の時は１部屋、２軒目の更新時は２部屋空いていました。

２軒とも「更新料なし」にしたのです。つまり不動産屋さんへの手数料０．５ヶ月をこちらが負担したのです。

まあ、負担と言ってもその月の家賃が０．５ヶ月になったと思えばいいのですがね。

当初は０．５ヶ月に減額とおもっていました。

なぜか？

それは不動産屋さんへの更新手数料が０．５ヶ月だったからです。しかし、中途半端をするなら効果が低いと考え、「なし」にしました。

でも、さすがに弱気過ぎました。

実際問題として

「５万円プラス」　か　「５万マイナス」

の違いがあります。結局１０万の差です。


今回４月に更新があります。

そこで

「更新料１ヶ月分支払」

又は

「更新料ゼロ、毎月家賃に管理費１０００円を新設」

のどちらかを選んで貰うことにしました。
もちろん影の選択肢「更新しない」も存在します。


つまり現在家賃５２０００円のところで

更新時に５２０００円用意するか？
更新時はゼロで今後２年間家賃が５３０００円になるか？

です。


家賃を値上げにするのではなく、「管理費」を新設してプラスにしました。

これも意味があるんですよ。
これは今後に譲りますが、色々考えています。


で、先ほど不動産屋さんから連絡がありました。

「理解していただくのに苦心しましたが、月々１０００円アップでお願いするとのことです。」

０．５ヶ月分２６０００円を不動産屋さんに支払う事にはなりますが、２年で２４０００円回収できます。


「２６０００円プラス」
　　　　　か
「２０００円マイナス」

で差額は２８０００円になりました。
工夫していなければ差額は５２０００円です。

それと次の更新の時も同じ条件を出した場合、家賃（月収入）は増えていきます。

２年ではなく４年で考えると
同じ作戦を実行したとして

「５２０００円プラス」
　　　　　か
「２００００円プラス」

となります。



もう一つ
２つプランを出すことにより、住人の方に「選択」してもらうことが大事だと考えます。「押しつけ」「通達」ではなく「選択」なのです。

いままでは「更新せず（引っ越し）」「１ヶ月分支払」の２つだった選択肢が「３つ」になりました。
これで「更新せず」という選択肢が選べれる可能性は５０％から３３％になりました（笑）。もちろんホントの確率は違うことは解っていますよ、念のため（爆）。


経済的、利回り的には当然マイナスですが、

「１ヶ月更新料」

という強力な引っ越し動機を弱めることができると考えます。



「一工夫」ですよね。