本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」


前回、あのような終わり方では消化不良ではないかと考え、パート3です。


この物件、余力があったら「欲しい」です。もうこれホントです。

だって融資先を捜したり、資料をすべて揃えたり、横浜の物件も巻き込んでまでもと考えて考えていました。

金持ち父さんの本のロバートキヨサキ氏が小さい物件数戸から集合住宅を購入したときの話がオーバーラップしました。

ですが、

「スルー」(見送り)です。

ここで私が買えなくても2800くらいで売れると予想しています。
私は最初は2800でと考えていました。これは「買いたい」という強い願いからです。
ただし冷静に精査すると2600で指し、これで購入できないなら「次」ですね。


日本全国に一杯「物件」はあります。



この物件が購入希望の4軒目であれば2600万で指しています。
ただ、登記簿謄本から予想するストーリーからは2700万くらいが売り主の最低ラインの価格だと思います。
これは不動産手数料等などを差し引いて手元にお金が残る最低ラインだからです。2600だと持ち出しが生じる可能性があります。あくまでも登記簿謄本からの予想ですが。



4軒目の理由

「減価償却」できる。
現状家賃相場28000円(さらに空室2割想定)で10%以上を維持できる。
建物が非常に良い。
立地もまあ良い。



スルーした理由

状況から2年以内に「全室総入れ替え戦」突入+3室空室という現状に「満室経営への道」のノウハウを蓄積できる!という余力があるなら良いが現状ではどこまで踏み込むことができるか、予想できない。


基盤の出来ている4軒目で出会っていれば先に進んでいましたね。

間違いない!(長井秀和風で)




前回の内容であとから請求した資料、つまり私を「絶句」させたものは

「実際の家賃収入表」

です。

表面利回り 『14%強』 を謳っているチラシを額面通り考えていません。

リサーチの結果、物件周辺の家賃相場(もちろん物件と同等の部屋で)は28000円くらいです。
欲張って30000円に乗るかどうかです。

チラシは平均37000円で書かれています。


この根拠は?
実際の家賃収入を見なければわかりません。



なぜ「絶句」したのか?


実質家賃構成(部屋数は書けませんがご了承を)

40000円台前半
40000円少し欠ける
25000円
全体の 空室 3部屋

家賃相場28000円くらいと知っている私はその構成に絶句しました。

現在の家賃「高杉」晋作です。

空室は最初から知っていましたので、特に問題ではありません。部屋数が結構多いんですよ。


ここで問題なのが、4万円前半と25000円という構成です。この差は一体どうしてでしょう。築6年と比較的新しい物件です。

家賃下落は10年という期間ではなく、ここ3、4年でのことなのです。

周辺の状況が「一変」したということです。


建築当初は年収500万を超えるものでした。現在は空室3室あっても300万円程度を維持しています。

仮に全室28000円で「満室」になった場合でも300万円強です。「満室」でです。
空室率2割だとすると270万円前後になります。

つまり当初の500万の半分だと言うことです。今後の予想として。

同じ大家業を営むものとしてこれは「つらい」です。

様々な「ストーリー」が見え隠れしますね。現状ではこれ以上は深く書けないです。

だから人の本音というのは聞きたくありませんね。 By アムロ



この物件は「建物」に惚れた人が購入するでしょう。それほど「建物」は立派ですし、設備も立派です。

「エクセレント!」と言ってしまします。

ここまでお金を掛けた物件は私も見たことがありません。

この物件はバス、トイレは別です。賃貸物件で「ユニットトイレ」(バスではない)ってみなさん見たことありますか?
まるでホテルのトイレです。

私も建物に「惚れた」口ですね(笑)。


ランバ・ラル、戦いの中で戦いを忘れた。 By ランバ・ラル



立地も「良い」です。駅まで少し歩きますが、歩けます。
私が現在住んでいる場所は2つ路線が使えます。その遠い方の駅とほぼ同じくらいの距離です。

財部さんの「不動産投資読本」(15000円)にも「先に建物に惚れるなっ!」と書かれています。


勉強、勉強です。


それでは。