こんにちは満室侯爵サエひでおです。
新しいアパートで更新があります。
新しいアパートで更新があります。
最初のアパートを購入して9年になります。
横浜のアパートで行なっているのは
「更新料無料サービス」
です。
通常2年の更新する時に1ヶ月分を更新料としてもらうのが関東？の習慣です。
ただ、契約書には更新料を通常どおり謳っています。
募集時、入居時にこのサービスは説明しません。
完全な「サプライズ」です。
これは値下げを要求などをされたら更新料を通常通りもらうという
「交渉カード」と考えています。
転居の動議付になる「更新料」のリスクを取り除いています。
ただし、不動産屋さんに対する大家が負担する更新手数料はまるまる負担することになります。
この決断は私の実体験によるものです。
私は昔アパートに住んでいて、これがすごく嫌でした。結果引越しました。
20年前、結婚して新築２DKを月10万円で借りていました。
初めての更新の時に10万払うことを驚きました。
それまでは会社の借り上げの部屋だったのでわかりませんでした。
分割して払っていれば良いのでは？そう考えていました。
結果、払うのが嫌だったので新築３DKが10万だったのでそちらに引越しました。
当然トータルではこちらの方が出費でしたが、子供も生まれたし、
どうしてもこの更新料の習慣は納得がいきませんでした。
アパートを購入して、これが新しい部屋さがし、
転居の大きい「動機付け」になると確信していました。
今回更新のお知らせがきました。
新しいアパートです。
実は悩みました。現在、アパート購入と車購入で現金がトホホです。
さらに先日零号機の部屋は家電全部付き（後半にて詳細）で申し込みがありました。
大家負担の更新手数料は0.5ヶ月分、33000円です。
これが大家負担になります。
1ヶ月分なのでトータル66000円マイナスなんです。
悩んだのは
「ゼロ」
か
「更新手数料分の0.5ヶ月 33000円」にしようかどうかです。
結局半値にしても「中途半端」です。
「ゼロ」のインパクトを「10」とすると「半額」のインパクトは「3」くらいでしょう。
「ゼロ」にすることにしました。
ここでは「新しい大家さんのサービス」と付け加えてもらいます。
これで転居が防げたならば損失も少ないです。
空室の損失はものすごく大きいですからね。
これは真似するのが良いということではありません。
あくまでも「考え方」です。
9年前から行っておりますが、だから結果どうなのかはわかりません。
オペレーション「肉を斬らせて骨を断つ」
やらなくて済むに越したことはありません。
以下、余談です。
先ほどの家電全部付きについてです。
横浜の物件にはガステーブル、照明器具（全室）は付けていました。
もともとは群馬の物件で始めました。
これは大学生の新入生がターゲットなので家電全部付きは訴求性が高いです。
今年の9月ごろから横浜でも同様に家電全部付きでの募集を始めました。
不動産屋さんはどうかな？ということでしたが、募集の幅を広げると考えました。
月々2500円追加で下記を追加しています。
洗濯機（東芝製ステンレス槽）
冷蔵庫（シャープ製160L）
オーブン付き電子レンジ（日立製）
32インチ液晶テレビ（東芝製）
液晶テレビは群馬のアパート配備の余ったのを先日持ち帰って来ました。新品です。
それ以外はヤマダ電機で購入6万9千円分です。テレビも入れると合計投資額10万6千円です。
3年半で回収です。
冷蔵庫は通常パナか三菱の140Lタイプなのですが、現品限りのシャープ160Lが一番安かったのです。3万ポッキリでした。冷蔵庫購入での注意は冷凍庫に霜が付くかどうかです。安いのは付きます。店員さんに確認して買いましょう。
電子レンジは失敗しました。日立オーブンレンジ14000円を購入しました。パナ電子レンジ10800円。パナにするべきでした。オーブンなんか経験上使わないとおもいます。
洗濯機は5キロ以上のステンレス槽のやつを買いましょう。4.2キロタイプはほとんどプラスチック槽です。
またメーカーはパナか東芝です。それ以外は「音」が大きい可能性があります。HとかプラズマなんたらのSとか。店頭で音の表示もされていますので比べてみてください。特に東芝は静かです。
アパートでは「音」も気を使いましょう。今回2階なので、洗濯機は防振のゴムも用意して、その上に置いて貰いました。こちらが用意するものでいらないトラブルを起こす必要はありませんよね。
近所のヤマダ電機アウトレットが閉店したので、ちょっと残念です。
今回二部屋の申し込みはほぼ確実です。
一部屋は契約書まで、もう一部屋はお金の集金を先に頂いたそうです。
あと二部屋で満室です。
満室、満室〜！！！
満室侯爵は今日も行く！！！！
横浜のアパートで行なっているのは
「更新料無料サービス」
です。
通常2年の更新する時に1ヶ月分を更新料としてもらうのが関東？の習慣です。
ただ、契約書には更新料を通常どおり謳っています。
募集時、入居時にこのサービスは説明しません。
完全な「サプライズ」です。
これは値下げを要求などをされたら更新料を通常通りもらうという
「交渉カード」と考えています。
転居の動議付になる「更新料」のリスクを取り除いています。
ただし、不動産屋さんに対する大家が負担する更新手数料はまるまる負担することになります。
この決断は私の実体験によるものです。
私は昔アパートに住んでいて、これがすごく嫌でした。結果引越しました。
20年前、結婚して新築２DKを月10万円で借りていました。
初めての更新の時に10万払うことを驚きました。
それまでは会社の借り上げの部屋だったのでわかりませんでした。
分割して払っていれば良いのでは？そう考えていました。
結果、払うのが嫌だったので新築３DKが10万だったのでそちらに引越しました。
当然トータルではこちらの方が出費でしたが、子供も生まれたし、
どうしてもこの更新料の習慣は納得がいきませんでした。
アパートを購入して、これが新しい部屋さがし、
転居の大きい「動機付け」になると確信していました。
今回更新のお知らせがきました。
新しいアパートです。
実は悩みました。現在、アパート購入と車購入で現金がトホホです。
さらに先日零号機の部屋は家電全部付き（後半にて詳細）で申し込みがありました。
大家負担の更新手数料は0.5ヶ月分、33000円です。
これが大家負担になります。
1ヶ月分なのでトータル66000円マイナスなんです。
悩んだのは
「ゼロ」
か
「更新手数料分の0.5ヶ月 33000円」にしようかどうかです。
結局半値にしても「中途半端」です。
「ゼロ」のインパクトを「10」とすると「半額」のインパクトは「3」くらいでしょう。
「ゼロ」にすることにしました。
ここでは「新しい大家さんのサービス」と付け加えてもらいます。
これで転居が防げたならば損失も少ないです。
空室の損失はものすごく大きいですからね。
これは真似するのが良いということではありません。
あくまでも「考え方」です。
9年前から行っておりますが、だから結果どうなのかはわかりません。
オペレーション「肉を斬らせて骨を断つ」
やらなくて済むに越したことはありません。
以下、余談です。
先ほどの家電全部付きについてです。
横浜の物件にはガステーブル、照明器具（全室）は付けていました。
もともとは群馬の物件で始めました。
これは大学生の新入生がターゲットなので家電全部付きは訴求性が高いです。
今年の9月ごろから横浜でも同様に家電全部付きでの募集を始めました。
不動産屋さんはどうかな？ということでしたが、募集の幅を広げると考えました。
月々2500円追加で下記を追加しています。
洗濯機（東芝製ステンレス槽）
冷蔵庫（シャープ製160L）
オーブン付き電子レンジ（日立製）
32インチ液晶テレビ（東芝製）
液晶テレビは群馬のアパート配備の余ったのを先日持ち帰って来ました。新品です。
それ以外はヤマダ電機で購入6万9千円分です。テレビも入れると合計投資額10万6千円です。
3年半で回収です。
冷蔵庫は通常パナか三菱の140Lタイプなのですが、現品限りのシャープ160Lが一番安かったのです。3万ポッキリでした。冷蔵庫購入での注意は冷凍庫に霜が付くかどうかです。安いのは付きます。店員さんに確認して買いましょう。
電子レンジは失敗しました。日立オーブンレンジ14000円を購入しました。パナ電子レンジ10800円。パナにするべきでした。オーブンなんか経験上使わないとおもいます。
洗濯機は5キロ以上のステンレス槽のやつを買いましょう。4.2キロタイプはほとんどプラスチック槽です。
またメーカーはパナか東芝です。それ以外は「音」が大きい可能性があります。HとかプラズマなんたらのSとか。店頭で音の表示もされていますので比べてみてください。特に東芝は静かです。
アパートでは「音」も気を使いましょう。今回2階なので、洗濯機は防振のゴムも用意して、その上に置いて貰いました。こちらが用意するものでいらないトラブルを起こす必要はありませんよね。
近所のヤマダ電機アウトレットが閉店したので、ちょっと残念です。
今回二部屋の申し込みはほぼ確実です。
一部屋は契約書まで、もう一部屋はお金の集金を先に頂いたそうです。
あと二部屋で満室です。
満室、満室〜！！！
満室侯爵は今日も行く！！！！
