新作出た！！
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１式 ＣＤ「激安アパート経営」
満室宣言していたのだが、急遽退去のお知らせでありんす。
それとムサシさんが素晴らしく実は非常に悲しい現実の記事を書かれていますです。
県営住宅が当たったので今月いっぱいで退去します。
と3月5日に連絡がありました。厳密には一ヶ月前なのですが、細かいことをいうのもあれなのですが、あまりにもあんまりです。
数年前にも県営住宅は横浜でも当たったという理由で退去がありました。
「民業圧迫」です。
これからも「やる」しかないです。
ちょっとショックだったので筆が思わず止まってしまいました。
ムサシさんの3月10日の記事で不動産は（借金して買ったら）数年たつとぜんぜん儲からんという話ありました。
そのとおりです。
それはまずは一棟でも同じです。ここで問題なのが、ちゃんとあとのことまで計算してまずは一棟にいかないとイカン！！ということです。利回りだけでなく、「事業計画」も必要ということです。
といっても私もなんとかなるべー位にしか考えていません。また、それを考えると「持つこと」のハードルは高くなります。
ちなみに私の横浜は建物の価値を400万程度にしかしませんでした。土地値が非常に大きくなっています。これは出口を意識して意図したわけでなく単なる偶然です。ほんと偶然です。400万は固定資産税評価額まんまです。木造の22年超の固定資産税評価額は低いんですよ。
ちなみに群馬の重量鉄骨は25年以上なのに1500万もあります。
逆に横浜の減価償却は年間90万くらいだったのであてにしないで考えていました。
偶然ですが。
（当時は減価償却終了時に1割残価を残さなければならなかったから単純に4で割っていません。いまその残価1割をさらに数年に分けて減価償却されています。）
武蔵さんのお嘆きの解説
特に築古22年以上の木造であれば4年しかとれません。
でもローンは続くーよ、どこまでも〜！！！！（20年ローンで15年以上？）
うちも横浜は7年たつのですでにありません。
買い続けるのではなく減価償却が終わったら売却というのもひとつの手かもしれません。
減価償却が4年、短期譲渡のペナが5年。
このタイムラグはさほど問題になりません。
それより減価償却の額を大きく取っているとその分利益になってしまいます。つまり先に税金を払うか？後で払うか？というようにちゃんと○京大学を出た人たちが考えています。
ムサシさんもご指摘のとおり、リフォームが終わってやっとと思うと減価償却も終わって、お金がこれから貯まるぜーと皮算用していると税金で持っていかれます。
特に規模が大きいと経費を立てるにしても限界があります。
よく本とかネットで家賃収入3000マンとか夢のような金額ですよね。
でも実効税率を考えてください。経費を4割たてても所得が1800万。900万円も税金がかかります（あくまでも単純計算なので実際はもう少し少ないと思います）。
900万といえば元金返済分に匹敵しますよね。
また購入序盤では経費に立てているリフォームでは実際に「実弾」を撃ち込んでいるわけで、懐には残りません。
まさにアパート残酷物語のはじまりです。
ちなみに借入をしているアパート経営の不動産収入は赤字にはできません。というかなりません。
利益が出ていないと土地値分の借入利息を経費に計上してはいけないのです。
これは非常にうまく考えられています。
さすが東○大学。
私はリフォームのほとんどを減価償却にまわしています。
一定額以下は一括で落とせるぜ！と解説書にありますが、あくまでも「落とせるぜ！」なので減価償却へ回しています。
例えばエアコンなどの設備も「6年」定額償却です。定額が基本です。6万円のエアコンなら年間1万円の減価償却が6年間もらえます（ここではたとえなのでわかりやすく単純計算しています）。
ほんと微々たるものです。
しかし、「塵も積もれば戦艦大和なる」です。
私はこれ（少額経費も減価償却）を経営を始めた初年度から実施しています。
最初は取得税や大型リフォームなので経費はオーバーするはずですから、そこでどう対処するかを考えましょう。
まずは一棟買った後のこともちゃんと考えましょうね。
満室、満室〜！！！！！
君は生き延びることができるか？
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１式 ＣＤ「激安アパート経営」
満室宣言していたのだが、急遽退去のお知らせでありんす。
それとムサシさんが素晴らしく実は非常に悲しい現実の記事を書かれていますです。
県営住宅が当たったので今月いっぱいで退去します。
と3月5日に連絡がありました。厳密には一ヶ月前なのですが、細かいことをいうのもあれなのですが、あまりにもあんまりです。
数年前にも県営住宅は横浜でも当たったという理由で退去がありました。
「民業圧迫」です。
これからも「やる」しかないです。
ちょっとショックだったので筆が思わず止まってしまいました。
ムサシさんの3月10日の記事で不動産は（借金して買ったら）数年たつとぜんぜん儲からんという話ありました。
そのとおりです。
それはまずは一棟でも同じです。ここで問題なのが、ちゃんとあとのことまで計算してまずは一棟にいかないとイカン！！ということです。利回りだけでなく、「事業計画」も必要ということです。
といっても私もなんとかなるべー位にしか考えていません。また、それを考えると「持つこと」のハードルは高くなります。
ちなみに私の横浜は建物の価値を400万程度にしかしませんでした。土地値が非常に大きくなっています。これは出口を意識して意図したわけでなく単なる偶然です。ほんと偶然です。400万は固定資産税評価額まんまです。木造の22年超の固定資産税評価額は低いんですよ。
ちなみに群馬の重量鉄骨は25年以上なのに1500万もあります。
逆に横浜の減価償却は年間90万くらいだったのであてにしないで考えていました。
偶然ですが。
（当時は減価償却終了時に1割残価を残さなければならなかったから単純に4で割っていません。いまその残価1割をさらに数年に分けて減価償却されています。）
武蔵さんのお嘆きの解説
特に築古22年以上の木造であれば4年しかとれません。
でもローンは続くーよ、どこまでも〜！！！！（20年ローンで15年以上？）
うちも横浜は7年たつのですでにありません。
買い続けるのではなく減価償却が終わったら売却というのもひとつの手かもしれません。
減価償却が4年、短期譲渡のペナが5年。
このタイムラグはさほど問題になりません。
それより減価償却の額を大きく取っているとその分利益になってしまいます。つまり先に税金を払うか？後で払うか？というようにちゃんと○京大学を出た人たちが考えています。
ムサシさんもご指摘のとおり、リフォームが終わってやっとと思うと減価償却も終わって、お金がこれから貯まるぜーと皮算用していると税金で持っていかれます。
特に規模が大きいと経費を立てるにしても限界があります。
よく本とかネットで家賃収入3000マンとか夢のような金額ですよね。
でも実効税率を考えてください。経費を4割たてても所得が1800万。900万円も税金がかかります（あくまでも単純計算なので実際はもう少し少ないと思います）。
900万といえば元金返済分に匹敵しますよね。
また購入序盤では経費に立てているリフォームでは実際に「実弾」を撃ち込んでいるわけで、懐には残りません。
まさにアパート残酷物語のはじまりです。
ちなみに借入をしているアパート経営の不動産収入は赤字にはできません。というかなりません。
利益が出ていないと土地値分の借入利息を経費に計上してはいけないのです。
これは非常にうまく考えられています。
さすが東○大学。
私はリフォームのほとんどを減価償却にまわしています。
一定額以下は一括で落とせるぜ！と解説書にありますが、あくまでも「落とせるぜ！」なので減価償却へ回しています。
例えばエアコンなどの設備も「6年」定額償却です。定額が基本です。6万円のエアコンなら年間1万円の減価償却が6年間もらえます（ここではたとえなのでわかりやすく単純計算しています）。
ほんと微々たるものです。
しかし、「塵も積もれば戦艦大和なる」です。
私はこれ（少額経費も減価償却）を経営を始めた初年度から実施しています。
最初は取得税や大型リフォームなので経費はオーバーするはずですから、そこでどう対処するかを考えましょう。
まずは一棟買った後のこともちゃんと考えましょうね。
満室、満室〜！！！！！
君は生き延びることができるか？
