新作出た!!
CASHFLOW101式 CD「激安アパート経営」


ふれていないことがあります。


ここ最近頻繁に群馬へ行って仕上げに入っているのには理由がありんす。

実は11月初旬に2部屋とも予約が入っているのであ〜る。
つまり12月に満室になるのだ。3月以来の9ヶ月ぶりだ。


だから家賃4万円の部屋なのに40万以上掛けて急いでなおしているのだ。


しばらく利益はでない。先日のブログで実際に多額の金額が必要だということを書いたのを分かっていただけるであろう。


購入してから12部屋合計で650万はかかっている。購入4年4ヶ月でだ。一月あたりのリフォーム代を計算してみよう。

600万÷52ヶ月=約13万円だ。

ここの満室収入が47万くらい(駐車場、ネット代込みのざっくりで)。

支出
ローン      23万
管理費       2万ちょっと
固定資産税 月換算 3万くらい
ゴミ処理代     1万
ベンディアム(光ファイバー)2万ちょっと

月32万円くらい(端数もいれて)



みんながCFと呼ぶ「幻想」は

47−32=15

15万円だ。あくまでも満室で。


さあ、ここで最初の数字である。リフォームの月換算は?

13万円。

簡単な引き算ができればどんな状況かお分かりであろう。

一部屋空いても「赤字」なのである。
つまり人の出入りがあったいままでは利益は全く出ていないことが、分かる。

表面利回り18.5%(諸経費込みなら17%)の現実なのだ。


笑える数字でしょう。現実なんてこんなものです。
もしもリフォームがなければ万々歳ですよね。
ステップワゴンがインサイトにならないのもお分かりいただけるでしょう。

ここの勝負は現在までは「引き分け」というより「負け」なのだ。



「直すのにお金を掛けすぎている」

これはボラれているという意味では決していない。
畳からフローリングは9部屋行った。これだけで100万近い。
今考えると最低限「クッションフロアー」で良かった。

またエアコンが耐用年数が来ている。17年まえのものがほとんどだ。
5台は新品に交換した。まだ7台42万円分の隠れ負債が存在する。
換気扇も新品が3000円(無名めーかー)ほどなので今後順次交換する予定だ。


これは確かにリフォーム品質の高さは「やっちまったなー」です。
しかし本当に必要な修繕も含めてになります。天井が落ちて来ているとか床が腐っているとかね。
実際は私自身の考え方に忠実に実行した結果です。
それは石原博光氏の本に私の意見が掲載されています。
そちらをご覧くださいね。




結局わが「国力」が3階建てを所有することが過大なことだったということだ。
だが、結果所有しているので無理を覚悟で運営している。
これも元々の利回りが高いからギリできるのだ。もちろん高い入居率があってのことなのだが。





満室侯爵を名乗り、満室をキャッチコピーにいろいろしてきた。

いろいろな人からアドバイスをもらったり、いろいろな人の実際に行っている施策を採用したりと試行錯誤だった。

その結果の満室だ。いろんな人々に助けてもらっています。


みなさん、ありがとうございます。




「これは終わりではない。これは終わりの始まりですらない。しかし、あるいは、始まりの終わりかも知れない。」

「絶対に屈服してはならない。絶対に、絶対に、絶対に、絶対に」




満室、満室〜!!!!