新作出た！！
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１式　ＣＤ「激安アパート経営」

いやーこんな商売あるんですね。
昨日アップしたものとは内容をだいぶ変えています。



「モーゲージプランナー」

日本モーゲージプランナーズ協会のMP・CMP　資格制度の概要

モーゲージプランナーで「ＭＰ」とか呼ぶそうだ。
（戦前派の方、米軍の「ミリタリーポリス」では無いよ。）

今日本に１６０人いるかいないかだそうです。

サイト見て思ったのだが、単純なＭＰ（モーゲージプランナー）は通信講座（５万）、２日のスクーリング（５万）でとれるようだが、
ＣＭＰ（上級モーゲージプランナー）はさらに検定提案書作成、筆記試験合格とあるので簡単にはなれないみたいだ。


ＭＰ（モーゲージプランナー）の収入は

手数料収入として相談者が借り換えた融資額の２％＋消費税。

相談１時間で１万円だそうです。






モーゲージプランナー（ＭＰ）がテレビの中で相談を受けての話

ご主人　５３才
奥様　　４９才

４０才時に購入　１３年返済済み

住宅ローン　借り入れ２９００万円
返済　月１３万（３０年）
金利　１０年固定　3.15%　１１年目から２０年も　3.15%（現在１４年目）
ボーナス払いは利用していない。

ご本人にお話（概略）
「当時はやりのゆとりローンは先がわからないので危険だと思った。だから１０年固定にした。さらにボーナス払いも危険だと思った。」

素晴らしいデスよ。あの当時でその考えをもてたのは。

しかし不安がある。支払いが１７年ある。７０才で払い終わる。



現在

残債２０００万円


しかし隠し球が


親からの遺産が２０００万円の預金。


素晴らしい。そんな遺産を残してくれた親御さんに感謝しないと。
というかこんなに恵まれた相談者の話でいいのか？




上記をふまえた上級モーゲージプランナーの提案がある意味においてものすごいと思う。





２０００万円のうち
５００万円を繰り上げて、借り換える。
ローンが年間４３万減る。月１０万を少し切るみたい。

（仮にこの相談者の前の相談者が採用した１０年固定１．９％の地方銀行の商品だとしても、借り換えに６０万円とか手数料かかるが、それはスルー。）

→　ＣＭＰに借り換え成功報酬１５００万の２％＋消費税で
３１５０００円じゃ。

つまり借り換え手数料と報酬で１００万飛んじゃうのでは？
（スルーされている）



そしてここからがびっくり。


資産運用として１０００万円でワンルームマンションを購入を提案。
（図面見たら２０平米弱でトイレ一体型のユニット）
年６７万の家賃収入（後述の日本財○が保証）。

６％くらいだよ（不動産仲介手数料とかそのほか諸経費スルー。）

実質だよな？これ。
まさか固定資産税と管理費は引いてのものだよな？


→　不動産紹介料もどっかからもらえるのかな？



石橋叩いて渡る相談者が当然のごとく不安を口にする

「リスクがあるにしても、アル程度家賃は平均して入ってくる？」
（我々は知っている。そんなことは絶対に無いと）


その答えが素晴らしい。

「リスクはなくすことはできないが、少なくする努力は私の方でしています。」

すごい上から目線。
「保証」ではなく、最大限、私が全力で努力している。

だけ？




相談者はものすごいリスクでは？
少なくなってもゼロにはならない。というか近づくことさえ不可能なリスクでは。

さらに計画では老後（終身まで）もずーとこの家賃収入変わらずの設計。
えっ？そうなの？ずーと収入変わらないの？
このマンション自体の耐久性は？途中の修繕計画つまり修繕時の一時金の支払いはないの？どうなの？




相談者の結論は

日本○託という不動産管理会社さんが空室時も家賃保証するというもの。

結局「家賃保証」が決め手で判子押してた。
買うそうだ。ワンルーム。


つまり全面的に提案の受け入れなのだ。
番組的にそう終わらないとね。

実際はモデルケースでサクラなのかも（あくまでも個人的見解）。





そもそも預金２０００万円あるなら残債２０００万円全額を返済するのを提案するのが、最初なのでは？

しかし、それではＣＭＰの収入が相談料のみの微々たるものになる。
一番最初の収入の基本を見てほしい。だから上記の提案になるのだ。
まず「借り換えありき」なのだ。そういう資格なんだから。

だが、今回のケースで２０００万円預金がある設定が無理ではないか？
借り換えより返済があきらかに得では？金利だけで（のこり１０年も３．１５％想定で）６５２万円支払いがなくなる。金利が上昇していたら１０００万円得なんてこともある。
金利が同じ想定でも相談者の生活費２年分（テレビに映った生活設計表より）だ。




相談者には、テレビに映った生活設計書からこども居ないみたいだし、二人だけだったらローンを全額返済して、車庫にあった車を処分して少し切りつめれば上記提案よりマシな結果が出そうなのだが？

相談者の方はなにかあったら買ったマンションが同じ１０００万円で売れると思っているのだろうな〜。


リスク少なくする努力をしてあげるなら、もしもの「買い取り努力」もしてあげましょうよ、ね？


読者の皆様だったら預金２０００万、残債２０００万の状況で全額返済か、頭金にしてアパート購入か？それとも全額返済してそれを担保という武器にして作戦を展開するか？ほかにないか？


いろいろ考えられるよね


番組的には預金という隠し球のない人のプランをしてほしかったが、いいサンプルがいなかったのだろうな。だからこんな番組構成になったのだろう。私はＣＭＰの人に同情する。見方によってはモーゲージプランナー（ＭＰ）の仕事自体の印象が損なわれるからね。

でもそんな「斜め上」から見る人も少ないからいいのか？




満室、満室〜！！！！