「２０棟・４０６戸・家賃収入二億四千万円への道＆リフォーム」森本レオ風味ナ男前の　三代目大家　マサ氏との対談ＣＤ
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１式
ＣＤ「激安アパート経営」

「金剛作戦」を6月初旬に発動した。

群馬に予約が入ったでありんす。


群馬が今3部屋空いている。

特に最後に空いた部屋は手付かずである。
フルリフォームが必要だ。

見積もりがきた。
全部頼んだら40万円。

うーむ。

なので補修部分や自分では無理な部分だけに絞る予定だ。


今日も群馬行く予定だったが、朝4時半に起きたら頭痛がしたので、今日はパスした。



昨日一部屋予約が入った。

素直にうれしい。


現在の条件は

30平米の２K
家賃36000円　管理費3000円

駐車場1台付き
礼金ゼロ　敷金1ヶ月

という条件だ。
面積などから考えても相場より、相当安いと思う。
相場を研究すると大体4万円+管理費が妥当だとは思う。
しかし、「古さ」がそれを許さない。4万にするとあと5千円プラスで25平米の新築だ。


さらに広告費は2ヶ月だ。

これは今月から発動の

「金剛作戦」

の一環である。

1部屋しか空いていなければ広告費1ヶ月でいいと思うが、3部屋というのは緊急事態だ。ほうっておいて「さらに・・・」なんてことになると取り返すことが難しい。
礼ゼロなので実際の収入は8月以降が見入りになる。



妥協しすぎではないか？と思う人もいるだろう。

われわれの仕事は「空間貸し」である。空いていてもお金にならない。

なので「金剛作戦」を発動したのだ。

作戦内容は本来は秘匿しなければならないのだが、
このブログをご覧になっている大事な方々のために少し公開するでありんす。



「金剛作戦」　抜粋

○　不動産屋さんへの営業を強化（以下4点）
紹介料の別れなし、つまり入居予定者からの手数料は100％渡し。
（つまり管理会社への支払いはなし）
さらに広告費を大家から1ヶ月プラス。つまり2ヶ月分の手取りになります。
管理会社へプラス広告料1ヶ月なので管理会社が決めると入居予定者から1ヶ月、大家から2ヶ月の合計3ヶ月の実入りになります。

今回の目玉は管理会社以外の不動産屋さんへ直接訪問（数回続けて）。


○　部屋の条件の緩和
部屋の礼金ゼロ、駐車場サービス


○　フルリフォームの部屋の自分力投入
たとえば壁、天井は自分で全部ペンキ塗りにする。
とにかくリフォーム済みの部屋を優先して作業。
102号のリフォームは7月いっぱいかかってもよいと考えている。


マネをすることは推奨しない。
ここまでしないといけないの？というのがみなさんの実感だろう。
私も自分で発動していて思う。

しかし、入居募集の感触が明らかに去年と違うのだ。
だからここまでするのは商売としての覚悟があるからであ〜る。


利回り18％超の物件でも埋まっていなければ、ただの「箱」なのだ。
「買いました。儲かりました。よかったね。」
なんてのは商売なんだから無いでありんす。



満室、満室！！！



君は生き延びることができるか？