新発売 「２０棟・４０６戸・家賃収入二億四千万円への道＆リフォーム」森本レオ風味ナ男前の 三代目大家 マサ氏との対談ＣＤ
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１式
ＣＤ「激安アパート経営」
本日は先日のブログの続きです（少し改良）。
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１式
ＣＤ「激安アパート経営」
本日は先日のブログの続きです（少し改良）。
答えはいくつかあり、そのすべての複合である。
２０日に群馬へゴー。
朝５時前出発、８時半到着、９時半３月に退去予定の部屋内見、１２時過ぎに帰路へ、２時４０分ごろ帰宅。
強行軍である。
答え
○ スケジュール的に工事が間に合わない。
退去が３月２０日であり、４月入居に工事が間に合わない。もしくは間に合うようにやると「（金銭的な）妥協」が多くなる。つまり高額になるということだ。もちろんふんだんに資金を投入すれば不可能なことはない。
○ 不安な要素がある。
入居者に聞いたところ、隣の音が相当聞こえるとのこと。これは想定内で遮音シートとコンパネでさらに壁を作る予定はしていた。遮音シートは横浜のフローリング工事のときに調査済みだ。しかし、工事をする担当と打ち合わせたところ、それでは足りないのでは？となった。これは今後の検討とした。吸音材（たとえばグラスウール）を入れるという案がでた。ただ、２５ミリ〜５０ミリのものがあるのでコンパネとの隙間を考えないといけないなど課題が残る。
鍵というか玄関ドアのメカ部分の問題。
これは普通の鍵の部分が壊れている。交換したいが部品がない。施錠は電子キーがあるからなんとかなるが、そもそものストッパー部分のメカがすでに存在していない。
説明しずらいが、たとえて言うと普通のノブがそれごと無いと思ってください。取っ手が両面にあるので開け閉めはできる。が、電子キーで常に施錠されないと開けっ放しになる。ということです。簡単な解決方法は扉交換だ。７万以上はするだろう。予算が出ない。ゆっくり考える。
○ 投資に見合わない。
上記のこともあり、回収できるならいいが、募集家賃が３万円前半（リフォーム後で）だ。
洗濯機がもともとあるので、洗濯機付きとするつもりだったが、それが壊れていた。また室内洗濯機置き場を作らなければならない。現状は室外なのだが、説明が難しい。が、ひどいの一言だ。購入前からの入居だったから、わかなかった。
ここは現在家賃が２万９０００円だ。学生さんで親が決めたとのこと。そうでないと４年間は住むことはないという状態なのだ。
経験がある。
２年前に隣の部屋で６０万かけ、換気扇設置、台所交換など工事を行いました。もらえる家賃は月２万９０００円（全部込み）
このときあまり考えずにいつもどおりリフォームして募集しました。で、仕上がってから、ものすごく後悔したのです。計算すればわかります。投資を取り返すのに２０ヶ月以上もかかるんですよ。
じゃあ、あせらずに空けておいて、最低限のリフォームでも良かったのでは？と自問自答したのです。
さすがに学習しました。
それで下手に決まるとやらないといけないことが山ほどありながら、スケジュールはタイトです。で、結果、時間を買うためにお金を掛けることになる。投資に見合わない状態になる。
なので、募集を止めました。
最低限手をいれないといけない。結局、今やらないといけないと思うもの。（防音は結局、今後のトラブル対策である。音は難しい。）
玄関ドアの問題。
室内洗濯機置き場。
防音対策。
壁、天井（トイレ込み）。
エアコンの内部清掃（９４年製で臭いとのこと）交換したくないから。
壁と天井だけだったら自分でなんとかするけどね。
考えることがいっぱいですよ。ホント。目処がたちません。
しかも退去してからの対応です。退去して１０日ではとてもできません。
古い物件でここまでハズレだと、言うこと無いよ。まあ、自分で決めたから自己責任だけどね。文句言ったって始まらない。けど愚痴は言いたい。言っても仕方ないのは判っている。皆さんの参考になればいい。
古い物件は利回りを見るのと部屋の中も絶対に見ることだ。
通常はどのくらいリフォームが行われているか？エアコンや設備の製造年月は？とにかく最低このくらいは聞きましょう。
エアコンは全部９４年製でした。１５年も前のものだ。３台は交換した。あと９台もあるよ・・・。トホホ。５４万円（リサイクル、撤去処分込み）の隠れ負債。
でもね。あとは自分で考えてなんとかする。
あとは自分力だ。
みんなからも知恵を拝借してね。
今後、ここで相談することがあると思うのでよろしくお願いします。
防音とか扉とか・・・・。
満室、満室〜！！！！
２０日に群馬へゴー。
朝５時前出発、８時半到着、９時半３月に退去予定の部屋内見、１２時過ぎに帰路へ、２時４０分ごろ帰宅。
強行軍である。
答え
○ スケジュール的に工事が間に合わない。
退去が３月２０日であり、４月入居に工事が間に合わない。もしくは間に合うようにやると「（金銭的な）妥協」が多くなる。つまり高額になるということだ。もちろんふんだんに資金を投入すれば不可能なことはない。
○ 不安な要素がある。
入居者に聞いたところ、隣の音が相当聞こえるとのこと。これは想定内で遮音シートとコンパネでさらに壁を作る予定はしていた。遮音シートは横浜のフローリング工事のときに調査済みだ。しかし、工事をする担当と打ち合わせたところ、それでは足りないのでは？となった。これは今後の検討とした。吸音材（たとえばグラスウール）を入れるという案がでた。ただ、２５ミリ〜５０ミリのものがあるのでコンパネとの隙間を考えないといけないなど課題が残る。
鍵というか玄関ドアのメカ部分の問題。
これは普通の鍵の部分が壊れている。交換したいが部品がない。施錠は電子キーがあるからなんとかなるが、そもそものストッパー部分のメカがすでに存在していない。
説明しずらいが、たとえて言うと普通のノブがそれごと無いと思ってください。取っ手が両面にあるので開け閉めはできる。が、電子キーで常に施錠されないと開けっ放しになる。ということです。簡単な解決方法は扉交換だ。７万以上はするだろう。予算が出ない。ゆっくり考える。
○ 投資に見合わない。
上記のこともあり、回収できるならいいが、募集家賃が３万円前半（リフォーム後で）だ。
洗濯機がもともとあるので、洗濯機付きとするつもりだったが、それが壊れていた。また室内洗濯機置き場を作らなければならない。現状は室外なのだが、説明が難しい。が、ひどいの一言だ。購入前からの入居だったから、わかなかった。
ここは現在家賃が２万９０００円だ。学生さんで親が決めたとのこと。そうでないと４年間は住むことはないという状態なのだ。
経験がある。
２年前に隣の部屋で６０万かけ、換気扇設置、台所交換など工事を行いました。もらえる家賃は月２万９０００円（全部込み）
このときあまり考えずにいつもどおりリフォームして募集しました。で、仕上がってから、ものすごく後悔したのです。計算すればわかります。投資を取り返すのに２０ヶ月以上もかかるんですよ。
じゃあ、あせらずに空けておいて、最低限のリフォームでも良かったのでは？と自問自答したのです。
さすがに学習しました。
それで下手に決まるとやらないといけないことが山ほどありながら、スケジュールはタイトです。で、結果、時間を買うためにお金を掛けることになる。投資に見合わない状態になる。
なので、募集を止めました。
最低限手をいれないといけない。結局、今やらないといけないと思うもの。（防音は結局、今後のトラブル対策である。音は難しい。）
玄関ドアの問題。
室内洗濯機置き場。
防音対策。
壁、天井（トイレ込み）。
エアコンの内部清掃（９４年製で臭いとのこと）交換したくないから。
壁と天井だけだったら自分でなんとかするけどね。
考えることがいっぱいですよ。ホント。目処がたちません。
しかも退去してからの対応です。退去して１０日ではとてもできません。
古い物件でここまでハズレだと、言うこと無いよ。まあ、自分で決めたから自己責任だけどね。文句言ったって始まらない。けど愚痴は言いたい。言っても仕方ないのは判っている。皆さんの参考になればいい。
古い物件は利回りを見るのと部屋の中も絶対に見ることだ。
通常はどのくらいリフォームが行われているか？エアコンや設備の製造年月は？とにかく最低このくらいは聞きましょう。
エアコンは全部９４年製でした。１５年も前のものだ。３台は交換した。あと９台もあるよ・・・。トホホ。５４万円（リサイクル、撤去処分込み）の隠れ負債。
でもね。あとは自分で考えてなんとかする。
あとは自分力だ。
みんなからも知恵を拝借してね。
今後、ここで相談することがあると思うのでよろしくお願いします。
防音とか扉とか・・・・。
満室、満室〜！！！！
