新発売 白岩貢先生との対談ＣＤ
ボロ物件で高利回り『激安！アパート経営』「鬼のような指し値」利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！
戦略と戦術のお話なんて聞き飽きてますよね？
戦略と戦術
戦術はわかりやすい。
以下は俗にアパートで「戦術」よばれているもの
つまり一般的な意味において「戦術」と呼ばれているもの
大家の手紙を置く
スリッパを置く
エアコンを付ける
ポップをつけてメリットを主張する
周辺地図を置く
ホームページをつくる（まず長続きしない。）
畳をフローリングにする
波々鏡を置く
部屋の中、外の掃除をする。
カッティングシートを貼る。
塗装をする。
テレビインターフォンをつける
押入をルーバーパネルドアにして洋風にする。
スイッチプレートの交換
不動産屋さんへＦＡＸ、訪問する。
募集条件で広告費を多くだす。
家賃を下げる。
などなど、ほんの一部。まあ書くことはある。
読んでいるとわかると思いますが、ほとんどは部屋を「埋める」ことを主眼に置かれています。これは戦略で収入を得ることが大前提だからです。
だからおのずと戦術は「埋める」ことに対してのことになる。
他には別の戦略である「事業規模の拡大、もしくは維持」に対しての戦術は「物件を検索するやり方や見方、探し方」などだ。
だから戦術を考えたり、人に聞いたりして実行するのは戦略と比較してやりやすい。
では対して戦略はどうか？
戦略は様々なものがある。
収入を得る、税金を払う、運営費を払う、３年後、５年後、１０年後の推移の予想（減価償却の変動など）
物件自体の維持管理運営（スクラップ アンド ビルドも含む）
事業としての規模をどのくらいに設定するか？今後の展開。
などなど
まあ、細かいことは置いておこう。ここで例をひとつあげる。
私は減価償却があと数年で終了する。当然だ。古い物件なのだから当たり前だのクラッカー。でもローンは十数年残っている。元金と利息を支払いながら、税金との戦いが待っている。
そのときどうやって戦うの？みんな？
減価償却が無くなったときに、現金の出費をいかに抑えるかが大事になる。実弾がなければ「黒字倒産」になるからだ。つまり減価償却が使えるうちに実弾が本当に必要な「物件の補修、修繕」などをすませておく必要があるのだ。そうすれば退去があっても大きな出費がなくなり、経営が安定するのでありんす。
そこで私が選択している戦略の一部を披露する。経費は毎年どれだけ落とせるかじゃないの？という人によってはちゃんちゃらおかしいと言われるかもしれない。まあ、気にしない。
主目的 現存戦力を最大限に生かし、戦力を維持する。そして来るべき減価償却費大減額へ備える。
○ そのために現存戦力の「改修費」を惜しまない。
○ 室内洗濯機置き場への変更、畳をフローリングへの変更など戦力の「近代化」を最優先とする。
○ テレビインターフォン、電子キー、ケーブルテレビ、ブロードバンドなど最新装備を配備し、戦力を「底上げ」をする。
○ それらの「改修費」は全て「減価償却」に回し将来の利益への備えとする。
貧乏国力しかない我が帝国は現有戦力でがんばるしかない。
零式艦上戦闘機（ゼロ戦）を開戦当初から終戦まで改修して使いつづけた某国みたいに。本当なら「烈風（れっぷう 次期主力戦闘機）」とか「橘花（きっか 日本版Me262ジェット戦闘機」とかに変更していきたい。
が、国力がそれを許さない。そもそも当時の日本の工業力でジェット燃料大量精製なんて無理ぽ。
そして実際は１００％考え通りにならない。
現実問題として横浜ではいままで風呂釜が２部屋で壊れた。バランス釜だ。本来、上記戦略なら釜を外にだす工事をし、浴槽を大きくするのが上策なのだが、価格性能費から断念している。風呂釜交換が１３万円、浴槽拡大工事は４０万円（自分でがんばって探して３０万ちょっと）なのだ。横浜は残念ながら都市ガスでつぶしがきかないのだ。
意外に思うかもしれないが、この工事（見積もり）は管理（募集も）してもらっているところにお願いした。ここで数万円（風呂釜の場合）安く自分でするより、管理会社にも潤ってもらって次回の募集への布石とするのであ〜るという戦術だ。すべて自分でやらないことも大事なのだ。
浴槽交換工事断念は、まるで三式戦「飛燕（ひえん）」の水冷エンジンの生産効率、稼働率が低すぎて、余ったボディに空冷エンジンに載せてみたら意外と傑作機だった「五式戦」みたいだ、と思いたい。否、思っているのでありんす。
改修費は減価償却に回しても１年分はたかがしれている。しかしチリツモなのだ。いままでのブログを読んでこられた読者の方は私がどれだけ物件の改修費に資金を投入しているか、おわかりでしょう。
私の戦略は一例にすぎない。しかし、戦略級のゲームをたしなむ人ならば私が自然と上記の戦略を採用しているのを理解してもらえるであろう。
また、私は減価償却設定の時の建物の値段を相当低くしている。
これは出口の時に売却利益を圧縮するためだ。横浜では建物は購入金額の１６％ほどしか設定してない。あとは土地代なのだ。これなら土地は減価しないので売却時に有利になる。群馬も設定しようと思えば、購入金額の８０％程度まで可能だったのだが、５０％で設定している。群馬は少し長く減価償却がとれるので５０％と私としては多めにした。今考えると４０くらいでよかったかも。
ちまたでは減価償却を多くとることが、ものすごい得であると書かれているものが多い。逆に少なく取る方が得だと書く方は少ないというかあまり見かけない。どうしてなのだろう？
両方メリットデメリットがあるのだから比較して、自分に合ったものを選ばないと。
えらそーにいろいろ書きました。申し訳ありんせん。
自分が絶対正しいなんて思っていない。私は私自身の状況、環境などにおいて、なにが良いのか自分のケースで考えている。だから自分の責任の範囲では自分が正しいということを自分に対して実行している。
人それぞれの状況、環境があるのだから百人百様だ。しかし、近似値の人はいるはずでありんす。だからいろんなことを書物やブログなどから吸収し自分で判断していくことが大事なのでありんす。
自分で見て聞いて考える。
私こんな話大好きなんです。
だからよく不動産仲間が集まるとこんな話もします。
戦術の話もいいんですけど、たまには戦略の話もいいですよ。
あと変な例え話を挟んでで申し訳ありんせん。解る人には解るものでありんす。ザクの操縦系統とリックドム、ゲルググの操縦系統が違い、歴戦の勇士たちが最新鋭のゲルググの乗れずに学徒動員兵が乗ることになり、見てくれの戦力はそろっているが、実際は見かけ倒しだったア・バウア・クーのジオン軍なんか戦略レベルでの失敗の一例といえる。まあアニメだから設定なんて後付し放題だけどね（そう言ってしまうと元も子もなし）、なんちって。ちょっと書いてみたかったんだな。
君は生き延びることができるか？
ボロ物件で高利回り『激安！アパート経営』「鬼のような指し値」利回り30％超えのＡｐａｒｔｍｅｎｔを入手スル方法！
戦略と戦術のお話なんて聞き飽きてますよね？
戦略と戦術
戦術はわかりやすい。
以下は俗にアパートで「戦術」よばれているもの
つまり一般的な意味において「戦術」と呼ばれているもの
大家の手紙を置く
スリッパを置く
エアコンを付ける
ポップをつけてメリットを主張する
周辺地図を置く
ホームページをつくる（まず長続きしない。）
畳をフローリングにする
波々鏡を置く
部屋の中、外の掃除をする。
カッティングシートを貼る。
塗装をする。
テレビインターフォンをつける
押入をルーバーパネルドアにして洋風にする。
スイッチプレートの交換
不動産屋さんへＦＡＸ、訪問する。
募集条件で広告費を多くだす。
家賃を下げる。
などなど、ほんの一部。まあ書くことはある。
読んでいるとわかると思いますが、ほとんどは部屋を「埋める」ことを主眼に置かれています。これは戦略で収入を得ることが大前提だからです。
だからおのずと戦術は「埋める」ことに対してのことになる。
他には別の戦略である「事業規模の拡大、もしくは維持」に対しての戦術は「物件を検索するやり方や見方、探し方」などだ。
だから戦術を考えたり、人に聞いたりして実行するのは戦略と比較してやりやすい。
では対して戦略はどうか？
戦略は様々なものがある。
収入を得る、税金を払う、運営費を払う、３年後、５年後、１０年後の推移の予想（減価償却の変動など）
物件自体の維持管理運営（スクラップ アンド ビルドも含む）
事業としての規模をどのくらいに設定するか？今後の展開。
などなど
まあ、細かいことは置いておこう。ここで例をひとつあげる。
私は減価償却があと数年で終了する。当然だ。古い物件なのだから当たり前だのクラッカー。でもローンは十数年残っている。元金と利息を支払いながら、税金との戦いが待っている。
そのときどうやって戦うの？みんな？
減価償却が無くなったときに、現金の出費をいかに抑えるかが大事になる。実弾がなければ「黒字倒産」になるからだ。つまり減価償却が使えるうちに実弾が本当に必要な「物件の補修、修繕」などをすませておく必要があるのだ。そうすれば退去があっても大きな出費がなくなり、経営が安定するのでありんす。
そこで私が選択している戦略の一部を披露する。経費は毎年どれだけ落とせるかじゃないの？という人によってはちゃんちゃらおかしいと言われるかもしれない。まあ、気にしない。
主目的 現存戦力を最大限に生かし、戦力を維持する。そして来るべき減価償却費大減額へ備える。
○ そのために現存戦力の「改修費」を惜しまない。
○ 室内洗濯機置き場への変更、畳をフローリングへの変更など戦力の「近代化」を最優先とする。
○ テレビインターフォン、電子キー、ケーブルテレビ、ブロードバンドなど最新装備を配備し、戦力を「底上げ」をする。
○ それらの「改修費」は全て「減価償却」に回し将来の利益への備えとする。
貧乏国力しかない我が帝国は現有戦力でがんばるしかない。
零式艦上戦闘機（ゼロ戦）を開戦当初から終戦まで改修して使いつづけた某国みたいに。本当なら「烈風（れっぷう 次期主力戦闘機）」とか「橘花（きっか 日本版Me262ジェット戦闘機」とかに変更していきたい。
が、国力がそれを許さない。そもそも当時の日本の工業力でジェット燃料大量精製なんて無理ぽ。
そして実際は１００％考え通りにならない。
現実問題として横浜ではいままで風呂釜が２部屋で壊れた。バランス釜だ。本来、上記戦略なら釜を外にだす工事をし、浴槽を大きくするのが上策なのだが、価格性能費から断念している。風呂釜交換が１３万円、浴槽拡大工事は４０万円（自分でがんばって探して３０万ちょっと）なのだ。横浜は残念ながら都市ガスでつぶしがきかないのだ。
意外に思うかもしれないが、この工事（見積もり）は管理（募集も）してもらっているところにお願いした。ここで数万円（風呂釜の場合）安く自分でするより、管理会社にも潤ってもらって次回の募集への布石とするのであ〜るという戦術だ。すべて自分でやらないことも大事なのだ。
浴槽交換工事断念は、まるで三式戦「飛燕（ひえん）」の水冷エンジンの生産効率、稼働率が低すぎて、余ったボディに空冷エンジンに載せてみたら意外と傑作機だった「五式戦」みたいだ、と思いたい。否、思っているのでありんす。
改修費は減価償却に回しても１年分はたかがしれている。しかしチリツモなのだ。いままでのブログを読んでこられた読者の方は私がどれだけ物件の改修費に資金を投入しているか、おわかりでしょう。
私の戦略は一例にすぎない。しかし、戦略級のゲームをたしなむ人ならば私が自然と上記の戦略を採用しているのを理解してもらえるであろう。
また、私は減価償却設定の時の建物の値段を相当低くしている。
これは出口の時に売却利益を圧縮するためだ。横浜では建物は購入金額の１６％ほどしか設定してない。あとは土地代なのだ。これなら土地は減価しないので売却時に有利になる。群馬も設定しようと思えば、購入金額の８０％程度まで可能だったのだが、５０％で設定している。群馬は少し長く減価償却がとれるので５０％と私としては多めにした。今考えると４０くらいでよかったかも。
ちまたでは減価償却を多くとることが、ものすごい得であると書かれているものが多い。逆に少なく取る方が得だと書く方は少ないというかあまり見かけない。どうしてなのだろう？
両方メリットデメリットがあるのだから比較して、自分に合ったものを選ばないと。
えらそーにいろいろ書きました。申し訳ありんせん。
自分が絶対正しいなんて思っていない。私は私自身の状況、環境などにおいて、なにが良いのか自分のケースで考えている。だから自分の責任の範囲では自分が正しいということを自分に対して実行している。
人それぞれの状況、環境があるのだから百人百様だ。しかし、近似値の人はいるはずでありんす。だからいろんなことを書物やブログなどから吸収し自分で判断していくことが大事なのでありんす。
自分で見て聞いて考える。
私こんな話大好きなんです。
だからよく不動産仲間が集まるとこんな話もします。
戦術の話もいいんですけど、たまには戦略の話もいいですよ。
あと変な例え話を挟んでで申し訳ありんせん。解る人には解るものでありんす。ザクの操縦系統とリックドム、ゲルググの操縦系統が違い、歴戦の勇士たちが最新鋭のゲルググの乗れずに学徒動員兵が乗ることになり、見てくれの戦力はそろっているが、実際は見かけ倒しだったア・バウア・クーのジオン軍なんか戦略レベルでの失敗の一例といえる。まあアニメだから設定なんて後付し放題だけどね（そう言ってしまうと元も子もなし）、なんちって。ちょっと書いてみたかったんだな。
君は生き延びることができるか？
難しすぎて。。
未熟ものですが
今後ともよろしくお願いいたします。