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横浜に予約が入った。


(本文少し手直ししています)

去年の10月始めから空いていた横浜に動きが無いので、何か手を打つ算段をしていた。

で、施策も決まり、不動産屋さんに相談の電話をしたら、予約入ったとのこと。
施策を実行しないですみそうだ。施策予算は7万円だったからね。よかった。


決まった部屋について、どこまで人はやっているの?
という「古アパート大家の実際」です。ただ、これまでにこの部屋でしたことを細かく書くかどうかを少し考えました

しかし50人ちょっとの熱心な読者の方々の為に書くことにしたでありんす。優秀な大家さんが多いので参考にはならないかな?

まあ、実際問題ここまでヤル人はあまりいないと思う。
ここまでやっている人は私も数人しかしりません。

ほとんどの人はいろいろとやった方がいいと思うことをアドバイスしても、みんな中途半端でやめてしまうんだよな〜。もったいないよ。埋まってナンボ?の世界なんだから。結果ださないと。




能書きはこのくらいにして
それでは詳細でありんす。

※「自分発注」とは不動産屋さんを通さずに自分で外部に発注したということ。

電子キーを付けた(自分発注)。
浴槽を新品に交換した(部材は自分調達で工事は不動産屋さん経由)。
6畳和室と台所2畳分をフローリングにした(自分発注)。
しかも6畳間は防音シート貼ってみた。ギガ高い。やってびっくり。
室内洗濯機置き場を作った(自分発注)。
エアコンを付けた(自分発注、ヤマ電で見た目を綺麗にする追加工事がプラス1万かかった)。
台所カッティングシートを自分で貼った。
天井(33平米)全部自分で塗った(シーラー塗り+2回塗り)。
和室から洋室化の6畳の柱を自分で塗った(シーラー塗り+3回塗り)。
玄関(土間)0.5平米にCFを自分で貼った(やってみた)。
全室の壁紙を替えた(不動産屋さん経由)。
電灯(シーリング×3)を付けた。
ガステーブル(2口、魚焼き付き)を付けた。
雨戸が壊れていたのを直した(不動産屋さん経由)

実際これだけでなく、細かいこともいろいろ自分でやっています。

さらによく考えたらデジタル放送対策でのケーブルテレビ化で一部屋3万ちょっと掛かっているし、月々1000円取られてるな。




コンセプトはある。
単なる新築そっくりさんではない。

同じクラスの部屋と比較された時に「一番最初に決まる部屋」だ。
単なるそっくりさんではありんせん。
これは字では表現しずらい。


実際に新しく入居された方々は部屋を気に入ってくれて駐車場を自分で探してこられる。

コンセプトは解ったよ。それはいいとして、

いくら掛かっているんだ?ということになるな。




で、ざっくり計算した。



60万円!  + 自分の時間(プライスレス)


家賃1年分!!  + 自分の時間(人生の一部)


満室に掛ける情熱を感じて欲しい!!


それが半年空いた。30万マイナス。



orz



実際リフォームは家賃3ヶ月分とか4ヶ月分とかちまたでは言われている。そのセオリーを無視した行い!!!


人と違う道を行け!!(よく言われることだ)


そうだろ?


これでも自分の人生の一部を削っているんだぜ!


親父にもぶたれたことないのに〜!!!






高品質低価格路線はいろいろ厳しい。
低品質低価格路線は入居者が・・・。
理想は高品質高価格路線だ。

うちはロットが少ないので埋めることが第一になる。
多少の空室などものにもしない規模になるぞ!!!


あと群馬2室!!!

で、群馬の2室には、新しい施策を考えている。
そのためにまた群馬へ行かなければならない。

自分力(プライスレス)の投入だ。

もう迷ってはいられない。進むしかないのだ。



ここでみなさんに勘違いしてほしくないことがある。
それは自分力(プライスレス)を投入すれば、経費削減になってアパート経営が出来る、上手くいくという幻想(ファンタジー)だ。

アパートは本来は自動操縦化できるかどうかなのだ。

V字回復ウルトラ大家「タニア氏」は自分の人生の一部をアパートでの手作業に一切使わない(もちろん運営には人生の半分を捧げている)ということを付記しておくのであ〜る。

私はゼロ(マイナス)から始めたので、なんとかプラスにするために自分の人生の一部を捧げているのであ〜る。

自分の人生を削るのは、なぜか「侯爵(自称)」なのにシャクなのであ〜る。




満室、満室〜!!!!





君は生き延びることができるか?



まだだっ!まだ終わらんよ!!!