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群馬は学生さんなので3月退去なのですが、推薦などの合格発表がもうあります。




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今日、群馬の不動産屋さんに電話した。

近況などを聞くのと、今後の募集条件などを検討するためであ〜る。

実は最近、9月に募集開始のときに考えた条件をどうするか検討していた。
その施策が大体決まったので意見を聞いてから修正、提案するつもりだった。


で、あらたな手を打った。

オペレーション
「タイフーン」



でも内緒の作戦なのであ〜る。不動産屋さんに言ったらそれは素晴らしいですねと言われた。


ちなみにお金はかかる、が回収できるめどはある。シミュレーションしてみると解る。遺失利益を出さないためのものだ。


不動産屋さんに近況聞いたら嬉しいことが。
昨日内見が入るところだったが、4年生が国家試験で内見が延期になってしまった。で、別のところを内見されてしまった。しかし今回の施策を早速知らせてくれて検討するとの返答を貰った。

実にこれは嬉しかったし、動いているという実感があった。これは今年中に4部屋予約もらうぞ〜!!!ということで施策の早期実施が望ましいことがわかった。


その施策、内緒と書くと知りたくなるのが人情でしょう。ヒントはお金が掛かるのです。しかし不動産屋さんにボーナスを出すのではありません。入居者が聞いたら喜ぶということです。まあ、それでも質問が来ると思うので大ヒント


オペレーション「タイフーン」の全容がここにって(笑)

「設備追加(充実)」なのであ〜る。


な〜んだ。と思ったでしょう。でもこれって場所(地域)によってはとっても有効なんですよ。ですから自分の地域で何が有効か調べませう。


ここでその例をひとつ

多くのみなさんが必須と考えるエアコンですが、群馬は必須です。しかし横浜は無くてもよいそうです。というのは横浜は持ってくる人が多いそうです。だから付いていると新婚とか初めて家を借りるとか限られるそうです。ですから横浜のエアコンは付けませんが、+1000円で新品付けますよ。ということにしています。+1000円貰えると3年半で回収できます。

これって場所による良い例ですよね。

ちなみにエアコンは群馬必須なので付いています。ただ10年選手が多いので設備更新をしています。ってまったく古い物件は買ってから不良債権(古い設備の更新)が目白押しだ。これは買ったら解るものでロバートキヨサキ氏の本には書いてないっす。


施策の予算だが一部屋7〜10万くらいの出費だ。それが4部屋ある。これは通常のリフォームとは別である。で、家賃を月2000円アップする。つまり利回り約30%の投資である。またこれにより予約が入れば「遺失利益」も防げる。それに設備が充実される。


当初は設備投資をせずに価格作戦をスル予定だった。それが9月の初期施策だ。
だが心配になった。そこで考えた。施策変更だ。これは先週から温めていた。今日群馬に電話したのは早いほうがチャンスをつかめると考えたのだ。


とにかく不動産屋さんの反応がよかったが、経営は大丈夫ですか?と聞かれてしまった(笑)。そこでシミュレーションを披露しました。シミュレーション以外にも空室があると遺失利益があるのでその分埋めて、設備投資をしているという感じ〜っすと言って納得いただいたとです。。

金がなければ知恵を出せ!知恵が無ければ汗を出せ!

これは大学卒業したときに最初に入った会社で教わった。

で汗出したくないので(爆)、知恵だしまっせ!!




満室、満室〜!!


キミは生き延びることができるか?