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今日はまじめな話でも。


大家業について考える。

参戦が少し遅かったと感じる。
気づくのが少し遅かったとも。
ただ、まだパイは残っているとも感じる。

タイムスケジュールで考えてみる


1980年代始め仮に1980年とする。
いまから27年前 私の実年齢13歳中学1年生。

バブルのちょっと前。

このころの人口ピラミッドを考える。
私は丙午(ひのえうま)だ。人口がぽっこり減っている。
しかし、その前後は多い。
小学生たちは第二次ベビーブーマーたちだ。

厚生省も全然人口なんて気にしない。
ほっておいても人口は増える。増え続ける。
高齢化問題もない。まだ65歳以上の人口構成比は9.1%程度だ。

賃貸について考える。
このときはまだ土地が上がってきてはいるが狂乱ではない。
地主以外のほとんど大多数は自宅の購入が人生の目標になる。
マンションも今のような豪華なものは無く、賃貸の延長みたいなものだった。
そうまだ「団地」仕様のころだ。大規模開発での供給が主だ。多摩方面など。

新築のアパートを建てれば、埋まる。中古でも埋まる。敷金礼金が2ヶ月取れ、更新料も取れ、原状回復費用も全額取れた。
家賃は物価とともに上昇した。

心地よい「インフレ」だ。

新築建てた借金は実質的に目減りしていき、家賃収入は増える。
部屋の回転を早めて、礼金がっぽり、修繕費がっぽり。
みんなはそれが嫌で「早く自分の城を!」とマスコミも囃す。

建築業界は公共事業と建築ラッシュで好景気だ。

いまからたった27年前の1980年だ。




それでは1990年はどうか?

17年前。

私は実年齢で23歳。大学3年生。

バブル絶頂期。
就職の内定は三年生で出た(実話)。

土地は狂乱。銀座、ディスコは盛況。

「ジャパン アズ ナンバーワン!」

まだ、賃貸事情は好調だ。
1980年とあまり変わりはない。
家が買えずに仕方なく住んでいる人もたくさんいた。
ただ、ここで買えなかった人で助かった人も多い。

地主しか建てられない状況だった。土地から仕入れてなんて非常に難しい時期だ。
しかも部屋が小さくても良かった。15平米でも満室になった。
まだ、人口は増えているし、核家族化が顕著になって世帯数が人口増加より増えた。




2000年 いまから7年前。

失われた10年のまっただ中。

では20年間で供給された住宅の量を考えて欲しい。

単純計算だ。

国土交通省の資料 

供給量の表(古い資料だが見やすいので参考資料のひとつ)

最新版はPDF資料なので自分で捜してください。


上記などから1年で100万戸から150万戸だとする。
20年での供給総量は2000〜3000万戸だ。
※建て替え、スクラップ分を考えて2000万戸増加と考えてる。


1980年との違いは人口増加は869万人なのだ。

1980年 1億1706万人
2000年 1億2692万人(総務省統計より)


つまり1000万戸も多く供給されている。




それから7年。2007年。

100万×7年で700万戸増加
1980年から増加数は2700万戸〜3000万戸

2007年 1億2773万人
1980年からの増加数は1067万人

なんと1700〜2000万戸も人口より多く供給されている。
単純な差ではない。人口が一人増えて1戸必要なのではない。
世帯当たり、つまり1戸あたりは2人ちょっとなのだ。


需要が少ないところにも供給が過剰になっている現状がわかる。




10年前までは「大資本」による賃貸開発などはあり得なかった。
理由は簡単だ。

賃貸にした場合は土地の流動性が極端に落ちるからだ。
日本は賃貸人の権利が強すぎるのだ。

土地は所有していれば価値が上がった。
流動性が低すぎると売りたいときに売れないのだ。

だから大資本による賃貸開発はありえなかった。
即時売却による出口が無かったからだ。

しかし、リートの存在がそれ(大資本による賃貸開発)を可能にした。
売却の素地が出来たのだ。賃貸人がいても「収益還元法」にて他者(リート)への売却が可能になったのだ。出口ができれば一気に開発が進む。

それが現在の状況なのだ。


10年前も空室問題はあったが、ここまで深刻では無かったのだ。
最近では新築ラッシュで新築ですら埋まらない場所でどうやって中古物件が戦うのか?

3年前に物件を購入したときは少しの工夫で手応えがあったが、今は・・・。



まとめになるかどうかだが、

物件は「立地」を考え慎重に。






君は生き延びることが出来るか?