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書きたいことは山ほどあるが・・・。まあ、いっか。

１８日　マサさんのオフ会
２０日　マサさん主催の左門満室さんとの懇親会
２２日　沢さん主催のタニアっちセミナー

先週はそんなこんなで楽しかったです。

今回は左門満室さんの話から少し研究。


２０日に出会ったナイスガイ！
九州の勇者「左門満室」氏。
物腰が柔らかくとてもではないが巨大大家さんには見えない。

左門氏の地域は九州の中では人口が多い地域だ。
そこにファンドが攻勢を掛けている。もちろん何とか建託とかなんとかパレスもだ。
この春、複数のファンドが合計で数百室の部屋を供給したそうだ。で約８割埋まったそうだ。

どういうことか？

つまりこの供給数百の８割分は周りの中小大家さんの需要や供給を一気に吸収したということだ。巨大大家「左門満室氏」も例外ではない。リアルで初期費用の値下げや家賃本体の値下げを検討しないといけないとのこと。

われわれ中小大家はどうすればいいのだろうか？
勉強だけでは追いつかない何かが起こっている。

本当に「立地」を見極めないといけない。株、FXのように簡単に買い換えができない。不動産は動きが遅い。だから歪みが出来る。そこを利用して利益を出す。
われわれのようなインカムゲイン狙いは「仕入れ」で成功するしかない。

これは「基本」なのであ〜る。

あとはファンドが来そうにないところを狙う。九州なら宮崎、大分と新幹線の通らないところだ。新幹線が通るところは誰しも「安全」「安心」だなどと考える。だからファンドも来る。担当も何かの時に「言い訳」ができるからだ。失敗しても「他ならもっと酷かった」などと分析も検証もせずに言えるというか言いやすい。


みんなが見ているものは「参考」にしかならない。だが、参考にはなる。また、他人が「本筋」「常識」と考える元になるので、作戦を立てるのに知っておく必要がある。

たとえば人口統計で都市別の人口推移表なんてのがある。３０年経たないと本当のことはわからない。そんな資料はファンドも誰もみんな見ている。ネットで調べられるからだ。つまり稟議を通す資料で使われている。だから逆にこの表で減りが少ない都市がファンドに狙われると裏読みできる。


人口問題研究所

『将来の市区町村別人口および指数（平成12年＝100とした場合）』

上記より抜粋（２０００年を１００として）

　　　　　　　２０１５年　　２０３０年　　２０００年人口
福岡市　　　　１１０．４　　１１４．５　　　１３４万
北九州市　　　　９４．８　　　８３．５　　　１０１万
熊本市　　　　１０３．４　　１００．６　　　　６６万
鹿児島市　　　１０１．５　　　９６．８　　　　５５万
大分市　　　　１０３．３　　　９８．２　　　　４４万
長崎市　　　　　８７．２　　　７０．９　　　　４２万
宮崎市　　　　１０３．６　　　９９．５　　　　３１万
佐賀市　　　　　９２．３　　　８０．４　　　　１７万


この数字を見てファンドならどこに投資するでしょう？人口推移、市場規模（人口実数）で福岡、熊本、鹿児島の新幹線ラインなんて稟議通り易いですよね。

で、普通われわれも同じ数字をみて判断するのではないでしょうか？ただ、ファンドと同じ視点だから大丈夫なんていうのは株とかFXでの話で、不動産は資本が「力」ですから、家賃相場を破壊されたらひとたまりもありません。ファンドと同じ戦略は取らない方がというか、取れません。ただし「立地」で勝てばいいのです。


上記数字だけなら大分、宮崎なんかも狙い目ですよね。また北九州も市場規模（実数）と言う点で２０３０年で８３万人はいるわけですから、これも注目です。つまり北九州の場合、立地で成功すれば良いわけです。要するに考えようではないでしょうか？


注意）投資は自己責任です。上記は数字からの単純な分析です。決して推奨していません。





孫子「兵者詭道也」

兵は詭道なり

つまり裏の道を考えることが勝利の秘訣なのであ〜る。





君は生き延びることができるか？