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群馬の物件の概要

築28年
重量鉄骨3階建て
土地面積330平米
建ぺい率90% 容積率200%
建物面積360平米 12部屋

売値 3500万円
指値 3000万円
買値 3050万円(マイナス450万円)

表面利回り17.9%
実質利回り14.5%(購入時)


※実質利回りは「固定資産税」ほか経費を家賃収入から差し引き、購入金額に諸経費を足したもので計算しています。


借り入れ3300万円(共同担保入れています)
15年返済5年固定2.85%(あおぞら銀行)


「あ〜また自慢かよ〜」
と思われる方もいるでしょう。

私も自慢したい・・・。

しかし、この物件購入してからの費用が半端ではない。

すでに12部屋中6部屋のリフォームをした。つまり6部屋入れ替えがあったのだ。

満室で昨年7月購入。昨年は数万円の補修で済んでいた。すぐに眼に見える改善点のみ行った。年があけ満室は音も無く崩れていく。

退去 1月に1部屋、3月に3部屋
入居 4月に4部屋

満室!

退去 6月に1部屋
退去 8月に1部屋

入居 10月に1部屋

あと1室で「満室」


今年はすでに6部屋分の総支払いが300万円を越えている。その結果、利回りは満室時利回りは実質13%に低下している。

何が言いたいのか?

お金が掛かっていることに対して不満を言いたいのではまったく無い。

お金を掛ける掛けないはCEOである私が決断したことなのだ。

リフォームの費用はその程度によって減らすことができる。費用を最低限にして埋めればこれほど効率の良いことはない。しかし、埋めるにしてもどの程度?という加減はなかなか判断が難しい。

私はお金を掛けて「埋める」という選択をしている。

各部屋共通
4.5畳の畳の部屋はすべてフローリングに変更。と同時に砂壁を普通の壁紙に変更。
洗濯機置き場の水道整備とパンを新規設置。
浴槽、シャワー給水蛇口をすべて新品に交換。
台所給水蛇口をシングル混合栓に交換。
当然壁紙は全部張り替え、天井も張替え。
洗濯機置き場、トイレ、玄関のクッションフロアー張替え
エアコンクリーニング(1万円)も全室実施。
鍵をディンプルキーに交換(この地域は交換の習慣があまりない)
テレビインターフォン設置(全室一斉工事済み)

部屋によっては台所自体を交換。室内洗濯干し場「干し姫さま」導入。壊れたエアコンは新品に交換(2箇所)


ちなみにこれらはほとんどが大家の負担である。やるやらないは私が決める。この決めること、考えることが「労働」である。

4万弱の家賃で敷金も4万弱しかない。敷金が無い部屋もある。そこから取れるのはクリーニング代くらいのものだ。これは地域差があるだろう。なんと横浜は追加でも結構取れる。

「大家負担がこんなに多い地域なら投資に向かないな〜」

そう思われるかもしれません。

私はそうは考えていないのです。

「チャンス」

そうチャンスです。この地域は大家がお金を負担することが多いわけです。負担したくない人の方が多いに決まっています。つまり古い物件の部屋が向上することが大変少ないのです。

そんな中で上記のリフォームをした部屋の競争力は・・・。

現在12部屋中11室埋まっています。残りの一部屋も来年4月予約とすれば来月には埋まります。家賃も一部屋8%(3000円)アップしています。


部屋の値段を安いままで、最低限のリフォームで入居者を探した場合はどうでしょう?

「入居される方々の質」を考えて比較してみてください。どっちが高くなりそうか?

今は大変苦しいです。キャッシュフローがほとんでリフォームで消えています。

「とりあえず物件を増やすほうにCF廻したら?」

それも正論です。ですが、今の物件の質を高めることもCFを維持するのに大事なことです。考えてみましょう。6部屋の入れ替えでもし埋まらなかったら?CFはマイナスですよ。

古い物件を購入する場合、それは木造、鉄骨、RCも含めて運営中の維持費も「覚悟」する必要があります。特にRCは木造などに比べ規模が大きいので一回の修繕費が収入に「反比例」して大きくなります。比例ではないのですよ。

利回り中心で古い物件をねらっている人は規模の大小を問わず修繕、維持費のことを十分に考えていくことが大事でしょう。

最初に利回りの話をしたのは、関東でこの利回りで、私はこんなに苦労しているわけです。まあ、人によっては掛けすぎでは?と思われるかもしれません。その人それぞれの考えです。
しかし、掛けた物件と掛けない物件の「差」が開くことは否定されないでしょう。


さまざまな戦略があるでしょう。
私は現有戦力をいかに活用するかも考えています。
第一段階水準の「50部屋」あと32部屋です。

今日も満室公爵サエひでおはロバートキヨサキの本を読むのであ〜る。

満室!満室!