アパート経営で目指す、経済的自由への道

横浜、群馬でアパートを経営中!不動産投資実践FP。現在二十四部屋!

2004年10月

アパート近況2

こちらは本体のブログ日記となります。詳しくは本体サイトへお越しください。
本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」


本体サイトのお勧め本に「紙の投資」を追加しました。



またまた、不動産屋さんから電話です。


「なにか悪いこと?」
(満室になったし、あとはクレームのみだな〜。)

同じ展開?



不動産屋さんの担当(以下、担当)
「オーナー。住人の方からです。」



私(心の声)「(なんか、壊れたの〜。不具合?)」



担当「オーナーが敷いた敷石(30センチ×30センチ)が割れていて危ないので直して欲しいとのことです。」





私「敷石が割れた?」

担当「そう聞いたのですが、実際に見てきたところ敷石が大きく動いて危ないですね。台風の大雨で土が流されたのでは?」

私「解りました。直しに行きます。」




ピッ (電話を切る)


クレーム状態になったのが10日、私が知ったのは12日夜7時頃です。
で、顧客満足度充実のために翌日、午後に現場に向かいました。




敷石がカタカタ動く?
まあ、砂でも持っていて段差を無くせばいいな。

近所のホームセンターで「砂」13リットル、20キロ515円を一袋買います。


ヒロシです。軽く考えていたとです。
(今、お笑いのヒロシと波田陽区に嵌っているとです。)




私「・・・・・・ん?」




私「何じゃ、こりゃ〜〜!!」




行ってみると敷石(30×30)が6枚はがされています。
つまり60センチ×90センチ。畳一畳分です。



見ると大きな穴が二つ。50×50と30×30です

深さ30センチ!ほどの穴が「ぽっかり」とあいています。

カタカタ言うとかのレベルではありません。

ボッコリ凹む(へこむ)という感じ。



不動産屋さん、見に行ってくれたのでしょ!頼むよ!
ちゃんと報告して!お願い!



砂13リットルでは足りません。

ちなみに13リットルとは2リットルのペットボトル6本+500ミリ2本です。結構な量でしょ。

とりあえず近くの土を足します。



ヒロシです。砂が、砂が足らんとです!




仕方が無いので危なくない状態まで持っていきます。ちょっと低くなっていますが、大丈夫になりました。

こんな状態とは思っていないので午後4時到着、作業とりあえず終了は午後5時半です。

砂も足らんとです。さらに暗くなってきてるとです。

これはもう、翌日出直しとです。



原因は以前ここに敷石を引いた時、整地の段階で大きな石が複数埋まっていました。これを取り除いた穴を埋めた土が締まったところ、素人仕事なので大きな空間ができ、台風の大雨で穴が空いたと推測されます。



帰りにホームセンターに寄り、砂ではなく、砕石10リットルを2袋(一袋300円)と黒土一袋(300円)を購入します。


で、昨日13日に埋めた砂をもう一度掘り返し、砕石10リットルをぶっこみます。そして掘り返した砂(土まじり)を載せました。

土が十分な量があるので平らにできました。そして他にカタカタが激しいところを修正しました。

作業時間 3時間



今後の予定では来月中旬以降に再度敷石をすべて剥がし、砂を敷き、敷石を並べます。

仕上げでものすごく細かい砂を上から撒きほうきで掃くと隙間に入って締まるのでズレ無くなるそうです。

昨日、電気工事会社社長の友人から教わりました。今は建設工事全般も行っているとのこと。友人に頼むと

「人件費は1日2万だよ。」

と言われました。




波田陽区風に!

自分でやることは2万円の価値があるんだな〜。って言うじゃな〜い。

それはきっちり仕事ができての「話」ですから〜、残念!

やっぱり、しょせん「素人」斬り〜〜〜!! ジャジャン!







先にリンクしていただいている
「username0777 の投資生活」
リンク追加しました。ありがとうございます。

アパート近況

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日記で書いた記事を本体にて整理、追記、修正をして掲載しています。今回も「リスク対策」に移動しました。



不動産屋さんから電話です。


「なにか悪いこと?」
(満室になったし、あとはクレームのみだな〜。またガスか〜。)


不動産屋さんの担当(以下、不)
「オーナー(こう呼ばれます)。日曜日に引っ越しをされたお部屋からです。」



私(心の声)「(なんか、壊れたの〜。不具合?)」



担当「居間にもエアコンを着けたいそうです。室外機を外に置いてもいいですか?とのことです。」


ちなみに和室にはエアコンを着けています。1LDKなのでLDKの部分に設置を希望されています。


私「(室外機は)どこに?」

担当「階段の下あたりだそうです。」

私「いいですよ。」

担当「先方に伝えます。」


ピッ (電話を切る)









私「・・・・・・ん?」







私「何か違和感が・・・・。」






私「エアコンは壁に穴空けるんじゃないの?って、その方が大事だろ〜。」





改めて担当者に電話


私「かくかく、しかじか」

担当「ああ、そういえば、そうですね。どうします?」



私(心の声)「(そういえば?頼みますよ。(笑))」



私「出ていく時にちゃんと養生してあればいいですよ。」

担当「それではエアコンの取り外した後を綺麗にすればいいんですよね。」

私「そうですね。」

担当「了解しました。きっちり説明します。」

私「おねがいします。」



このアパートはエアコンは住人の方負担でした。
5月の退去時、当然取り外して持っていきます。その方はエアコンの穴(室外機への)を養生しないまま出ていきました。

「穴」から外が見えますって、どういうこと?
不動産屋さんがガムテープを貼ります。

外から見ると余りにもみっともない。

不動産屋さんは言います。
「専用の蓋着けた方がいいですよ。」(って、私負担?)

ちなみにプラスチックの専用蓋は3000円もするんですよ。

プラスチックに3000円払うのだったらということで、エアコン着けたのです。



結果的に設備投資の後押しになったので良かったのかも知れませんね。勉強になります。




しかし、エアコン設置は問題無いけど、建物の壁に穴を空ける方がよっぽど問題だと思うんだけど・・・。

どうっすか?みなさん。



満室になりました。

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昨日、契約。今日引っ越しのあわただしい感じですが、『満室』になりました。

嬉しいっす。

詳しくはコンテンツとして追加予定です。

本体サイトのコンテンツ追加などお知らせ

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サイトのコンテンツを整理、追加しています。

弐棟目アパート取得「ヤシマ作戦」の項目追加

『第一次北関東遠征(群馬方面)』
『第一次東関東遠征(茨城方面)』

など、ブログの下の方にあるものを整理、修正しています。

第一次東関東遠征はブログの結論からさらに追加する予定です。これは近日公開予定。

順次やっていきますね。

群馬のアパートの結論

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群馬のアパートです。
先週の日曜日に4時間掛け現場に行って周辺調査をした物件です。

今回もスルーです。


理由
『部屋の面積が狭い。』

15平米が一部屋の広さです。そのかわり部屋が「12」あります。

6畳と賃貸の情報にありましたが、どのように計算しても15平米は5畳ちょっと(風呂、トイレ一緒、駐車場なし)と言うのが現実です。

近所(物件から見える)の新築のアパートが
25平米(8畳、風呂、トイレ別と広い台所)さらに駐車場が付いて45000円です。


現在、35000円が取れていますが、直近入居者は25000円です。
上記の物件が35000円になったときに20000円前半というのは避けられないでしょう。

現在の差なら

「45000円」 対 「30000円(現在募集金額)」(駐車場で5000円追加)

で勝ち目がありますが、相手が30000円台になってきたときに埋まる力があるか?ですね。



このアパートの有利な点
土地が80坪あること(路線価で2000万)
駅から3分の立地
立地から銀行の貸し付けは問題無い
部屋が「12」ある。


ただし、アパート経営を「主」として活動している私としては「スルー」という決断をしました。

「迷ったら買うな。」

です。


本当に「おしい」よ。


経費(交通費、雑費)が6000円ほど掛かりましたが、このアパートのおかげで銀行巡りをしました。

収穫は大きいです。

それでは。
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満室侯爵サエひでお です。本業はFPと生損保代理店業です。 ですので保険は詳しいです。現在、アパート3棟24部屋を経営中です。 本体サイトとあわせてご覧くださいね。
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