アパート経営で目指す、経済的自由への道

横浜、群馬でアパートを経営中!不動産投資実践FP。現在二十四部屋!

2004年10月

第2次東関東遠征 パート5

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本体サイトで「最近読んだ本 パート3」の部分を更新しました。


昨日返事が来ました。

売値2480万 → 指値2300万


指値が通りました(祝)。
満室時表面利回りが「13.6%」です。




売り主さんの売却理由が

「この値段で売れたらいいな〜。」

だったのでどうかな?と思っていました。



指値を決める段階でのシュミレーション


実際に欲しい値段は

2000万

売却理由などから
売り主さんに相手にされる最低の指値で

2200万

相手の立場に立ち、そのことを踏まえて考えて
妥協できるところは

2300万

という感じで数字を詰めて行きました。

実際は2300万の買い付け証明を作成した後、2200万でも作成、再度2300万を作成など決断に二転三転しました。

ここでお気づきの方がいると思いますが、
元売値「2480万」は微塵もありません(笑)。
この値段でも表面利回り「12.6%」なんですよ。

自分で考えて「値段」を付けないといけません。


反省点として
今回は2250万で指して50万の余裕があった方がよかったかもしれません。
ただ、2250万という数字が「微妙」なのは
元売値のだいたい「1割引」なんです。



最近の状況について

担当の不動産屋さんによると
最近は1000万円台、2000万円台は指値が難しいそうです。

というは、周りが目を付けるであろうアパートは、
先に「指値」をしても、後から「元売値」で買い付けが入りる事があります。
そうなると当たり前ですが、「指値」が通りません。




今月はじめ千葉県君津市のアパート
値段 1380万円
利回り15%
2DK×4 駐車場×4台 現在満室!
君津駅徒歩20分、コンビニ5分

情報公開2日で買い付け4件入ったそうです。

500万のワンルームを初めて買うなら
頭金にしてこの物件から始めるのも「あり」ですよね。


−−−−−−−−−−−−−−−−

これから資金調達です。
来週、再度茨城に行き、売り主さんへの挨拶と物件の空き部屋の内部確認や周辺調査など忙しくなりそうです。

融資に対する資料はだいぶ揃えていますが、細部を詰めないといけません。

今後の「第2次東関東遠征 購入編」は物件自体が購入できた後に経過などを明らかにしていきますね。

それでは。

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祝! お宝不動産ブロガー 認定

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本体サイトで「紙の資産」の部分を更新しました。



みなさま、お気づきだと思われます。

トップの左側にバナーが貼られています。
沢氏主催のお宝不動産ブロガーに認定されました(祝!)。

これからもよろしくお願いいたします。

11月20日のセミナーは参加いたします。

それでは。


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決算

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私は本業がFPであり、法人のCFO(最高財務責任者)であります。

その法人が8月決算なので税務署へ10月29日までに提出しなければなりません。

少し忙しいのでコンテンツ増えません。ごめんなさい。

11月になったら増やしますよ〜。

第2次東関東遠征 パート4

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相手の方に「買値」が変わらないことをお伝えしたところ

「考えさせて欲しい」

とのこと。

まったくの拒絶ではなく一安心です。

どうなることでしょう。

微妙ですな。



「賽は投げられた」

第2次東関東遠征 パート3

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買い付けの話のつづきです。


第一段の返事が来ました。


こちらの希望より50万円高い返事です。


もう一度交渉をお願いしました。



1部屋空室時の現在キャッシュフローが月9万円


つまり「半年分」なんですよ。


微妙な駆け引きですね。

また、結果がでたらお知らせしますね。


第2次東関東遠征 パート2

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売れてしまった物件の話はここまでにして、
そんなこんなで茨城に行きました。

朝7時半の電車で10時に待ち合わせの我孫子に到着。

さっそく物件に向かいます。


到着してひとおり見ます。まあ、「普通」です。
軽量鉄骨のプレハブですが、年式なりに「普通」です。
写真を嫁さんに見せましたが、「なんとも思わない。」とのこと(笑)。


ちなみに8部屋で1部屋空室です。9月まで満室でした。



場所的には「値段が高い」です。


表面利回りが満室で「12.5%」しかありません。

誤解を恐れずに追加説明しますが、「12.5%」は一都三県以外では「低い」です。


一都三県ならば、「土地値」もあります。

というより考えればわかりますが、


「需要」


があります。人口の密度が全然違います。




東関東、北関東ともに15%を最低超えないと旨味が薄くなります。


これが「リスク・プレミアム」です。

ですので、一都三県以外は値段がどうしても安くなります。



さらに出口戦略で一都三県なら「売却」という選択肢も現実的です。場所的に困難であると言わざるおえません。


ですが、




この物件を現在、私は




「買い付け」




を入れています。もちろん「売値」ではありません。

それが通れば「13.6%」です。もろもろの経費を引いても10%は残すという作戦です。
ちなみにこの金額以外では購入を断念する確固たる意志があります。他にも物件ありますからね。


ということで次回です。次回までの買い付けの結果が判明するといいのですがね。

どうでしょうか?

第2次東関東遠征 パート1

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19日に東関東である茨城に遠征しました。

たった一軒を見るためです。他にいいのがあればついでにとお願いしてありましたが、今は「無い」とのこと。


10日ぶりに情報が来ました。
私はもう「見捨てられた」(笑)と思っていました。

担当Sさんメンゴ。

6軒の情報が手元に来ました。精査します。

まずは2軒はじく。
4軒は正確な場所確認。
そして2軒に絞りました。

高尾の物件
茨城の物件

です。情報を貰った2日後に遠征です。


ですが・・・・。高尾の物件は19日昼間、遠征中に買い付けが入ったとのこと。

早いですね(笑)。

まあ、理由は解ります。




高尾の物件

現在、満室。
高尾駅に徒歩8分
コンビニ徒歩1分
ヨーカドー、ダイエー、東急スーパーが徒歩10分以内

高尾駅データ
新宿55分、立川20分くらい、中央線快速始発駅(終点東京駅)

立地も良いのですが、



二つ利点があります。

「所在地 東京都」
「鉄筋コンクリート造り3階建て」


です。

しかも、値段が2300万円!!!
利回り11%


なぜ利点なのか?



借りやすいんですよ。


銀行の残存評価(一般的な都銀の例)
(銀行が残り期間の算定に使用します。法定耐用年数ではありません。)

木  造     22年
軽量鉄骨     27年
鉄筋コンクリート 35年

例 築20年の木造なら2年で組む?
  築20年の鉄筋なら15年で組める。


一目瞭然。

それと値段も手頃。

都銀でもなっとくの東京都内。
オリックス信託も大丈夫ですよね。


これは早いと感じました。

とうか「即」かな。



では、なぜ私は先にそっちに行かなかったのか?
まあ、物件の情報を詳しくお知らせしているわけではないので何を言ってるの?ですが、


どうも「好み」ではなかったのです。



それだけです。



理由のような理由じゃないようなですね。

そんなこんなで「茨城」です。

不思議な事 2

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不思議なことのつづきです。


翌日の電気工事会社社長からの電話

『わかったこと』

電気代は一ヶ月636円
共用の電気はやはり前のオーナーが未だに支払っている。
電話で名義変更が簡単にできる。
銀行口座を再度設定する。それまでは振込表が郵送される。


などなど

10ヶ月の6360円です。先方に連絡を取って支払う予定です。



早速、電話をして名義を変更。振込先の用紙を記入します。

共用の電気はメーター付けなくても良い契約形態があるようです。

いろいろ勉強になります。

それでは。



不思議なこと

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昨日の夜9時過ぎ、電気会社社長と自分のアパートに行きました。


電灯を付ける打ち合わせです。


なぜそのような時間になったのか?


8時頃

友人「東京電力には行って来て書類もらったよ。今日はどの電柱から電線を引っ張るかとか、電灯はどこに付けるか、見に行こう!」

ということで行きました。まあ、台風も来ているしね。



アパート到着







友人「あのさー、これ共同住宅の共用部分の電気だけどさ・・・・。」









「あるよ。」





私「えっ?」






友人「火災報知器の電気とるのにあるよ。ちゃんと。ランプ着いてるだろ。電気通電してるよ。」



私「・・・・・・・。」


「じゃあ、この1年間、誰が電気代払ってるの?」




そう、前の大家さんが払っているのでしょう。
つまり、誰も(私、元大家さん、電気会社)気づいていないんですよ。


前の大家さんは一棟立てマンションなどもお持ちの方ですので、このアパートの些細な電気代(月2000円くらい?)は気がつかないかもしれません(笑)。
電気代で合算請求されているのでしょう。






「ああ、私も早くそうなりたい!!!」




アパート近況3

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全然、日記とは関係ないのですが、150件目というキリ番なので感想です。
私がここでブログを始めた当初7月29日「不動産投資」のカテゴリーは選択しようとしても下の方でした。つまり、ほとんど稼働していませんでした。
現在では真ん中くらいにあって探しやすくなりました。
どんどん参加者が増えていることは喜ばしいです。

しかし、ブログは名前と理屈は解っていても運用に関しては右も左も解らないところから始めました。現在でもトラックバックの「本質」が理解できていません(笑)。コメントとどう違うの?って違うでしょ。!

理解しようとしろって、自分!


さて本題です。

先日の電話で不動産屋さん担当者から実はもう一つ言われていたことがあります。


「住民の方々から電灯をつけて欲しいとの要望です。」


うちのアパートは部屋ごとの電灯以外に共用部に電灯がありません。はっきり言ってものすごく「暗い」のです。

最近、ご年輩の方の入居増えてきましたし、顧客満足度充足のため、電灯をつけることにしました。

実は懸案とはしていたのですが、後回しになっていました。
自分での作業は不可能だからです。(それよりも予算ですね。)


みなさん、自分で気付いたことは先に実行しましょう。顧客に言われてからではいけませんよね。反省。


工事費に7万円位は掛かります。
電気代が発生しますね(当たり前田のクラッカー)。


今週工事が行われる予定なので詳しくは今後本体サイトにてコンテンツ追加させていただきますね。


それでは。
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満室侯爵サエひでお です。本業はFPと生損保代理店業です。 ですので保険は詳しいです。現在、アパート3棟24部屋を経営中です。 本体サイトとあわせてご覧くださいね。
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