アパート経営で目指す、経済的自由への道

横浜、群馬でアパートを経営中!不動産投資実践FP。現在二十四部屋!

2004年09月

物件探し 茨城遠征編 パート3

本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」


前回、あのような終わり方では消化不良ではないかと考え、パート3です。


この物件、余力があったら「欲しい」です。もうこれホントです。

だって融資先を捜したり、資料をすべて揃えたり、横浜の物件も巻き込んでまでもと考えて考えていました。

金持ち父さんの本のロバートキヨサキ氏が小さい物件数戸から集合住宅を購入したときの話がオーバーラップしました。

ですが、

「スルー」(見送り)です。

ここで私が買えなくても2800くらいで売れると予想しています。
私は最初は2800でと考えていました。これは「買いたい」という強い願いからです。
ただし冷静に精査すると2600で指し、これで購入できないなら「次」ですね。


日本全国に一杯「物件」はあります。



この物件が購入希望の4軒目であれば2600万で指しています。
ただ、登記簿謄本から予想するストーリーからは2700万くらいが売り主の最低ラインの価格だと思います。
これは不動産手数料等などを差し引いて手元にお金が残る最低ラインだからです。2600だと持ち出しが生じる可能性があります。あくまでも登記簿謄本からの予想ですが。



4軒目の理由

「減価償却」できる。
現状家賃相場28000円(さらに空室2割想定)で10%以上を維持できる。
建物が非常に良い。
立地もまあ良い。



スルーした理由

状況から2年以内に「全室総入れ替え戦」突入+3室空室という現状に「満室経営への道」のノウハウを蓄積できる!という余力があるなら良いが現状ではどこまで踏み込むことができるか、予想できない。


基盤の出来ている4軒目で出会っていれば先に進んでいましたね。

間違いない!(長井秀和風で)




前回の内容であとから請求した資料、つまり私を「絶句」させたものは

「実際の家賃収入表」

です。

表面利回り 『14%強』 を謳っているチラシを額面通り考えていません。

リサーチの結果、物件周辺の家賃相場(もちろん物件と同等の部屋で)は28000円くらいです。
欲張って30000円に乗るかどうかです。

チラシは平均37000円で書かれています。


この根拠は?
実際の家賃収入を見なければわかりません。



なぜ「絶句」したのか?


実質家賃構成(部屋数は書けませんがご了承を)

40000円台前半
40000円少し欠ける
25000円
全体の 空室 3部屋

家賃相場28000円くらいと知っている私はその構成に絶句しました。

現在の家賃「高杉」晋作です。

空室は最初から知っていましたので、特に問題ではありません。部屋数が結構多いんですよ。


ここで問題なのが、4万円前半と25000円という構成です。この差は一体どうしてでしょう。築6年と比較的新しい物件です。

家賃下落は10年という期間ではなく、ここ3、4年でのことなのです。

周辺の状況が「一変」したということです。


建築当初は年収500万を超えるものでした。現在は空室3室あっても300万円程度を維持しています。

仮に全室28000円で「満室」になった場合でも300万円強です。「満室」でです。
空室率2割だとすると270万円前後になります。

つまり当初の500万の半分だと言うことです。今後の予想として。

同じ大家業を営むものとしてこれは「つらい」です。

様々な「ストーリー」が見え隠れしますね。現状ではこれ以上は深く書けないです。

だから人の本音というのは聞きたくありませんね。 By アムロ



この物件は「建物」に惚れた人が購入するでしょう。それほど「建物」は立派ですし、設備も立派です。

「エクセレント!」と言ってしまします。

ここまでお金を掛けた物件は私も見たことがありません。

この物件はバス、トイレは別です。賃貸物件で「ユニットトイレ」(バスではない)ってみなさん見たことありますか?
まるでホテルのトイレです。

私も建物に「惚れた」口ですね(笑)。


ランバ・ラル、戦いの中で戦いを忘れた。 By ランバ・ラル



立地も「良い」です。駅まで少し歩きますが、歩けます。
私が現在住んでいる場所は2つ路線が使えます。その遠い方の駅とほぼ同じくらいの距離です。

財部さんの「不動産投資読本」(15000円)にも「先に建物に惚れるなっ!」と書かれています。


勉強、勉強です。


それでは。

物件探し 茨城遠征編 パート2

本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」


待ち合わせを「取手駅」にしたのは電車の本数と運賃です。ここまでは複々線です。
見て回る場所から「土浦駅」で待ち合わせればよかったのですがね。
片道410円も違います。

最寄り駅から
取手駅まで1480円
土浦駅まで1890円



なにはともあれ早速、スタートです。
まずは最初の物件です。
これは時期をみて公開します。


それでは2軒目の美浦村の物件から


価格 1480万円
収入 198万円
表面利回り 13.3%

平成4年築
2DK×4 駐車場×4
現在満室

3方道路つまり前後と左側(右側?)が道路。道路に囲まれています。

結構奥まったところにあり、明細地図を見たところ住宅が結構あるように思えるのだが、実際に訪れてみて地図を見た予想と結構ギャップがあります。周辺は大変緑が豊かです。


特徴的なのは建物です。
実際に見に行った人の評判はよくなくて

「平成4年にしては、だめだ〜。」

でした。

ところがです。あまりに良くない評判を聞いていたのですが、実物を見たときに驚きを感じました。

実物は非常に凝っていてオシャレでした。それなりにきっちりと建物にお金を掛けていることが解ります。

人によっては見方が全然違い、実際に自分の目で見ないとわからないですよね。


建物四隅が濃い茶色で塗装されていてモルタルのヒビが目立ちます。きっと「一風変わった外観」と「周りの風景」からのあまりよくない評判ですね。

案内していただいた不動産会社担当者は前職が建具関係で建物を見る目は確かです。

それは一軒目でもバリバリ発揮されていました。

その方が「これは建物はいいですよ。噂は違いますね。」と言っていました。

私も同じ意見でした。


私は財務の基盤となる旗艦「弐号機」(6部屋以上)を捜しているので対象から外しましたが、「参号機」を捜していたのならば周辺を再度調査した後にその結果によっては1300で指してますね。

1300なら15%です。

次は同じ美浦村で3キロほど離れた村役場近くの物件です。

これは「論外」でした。コメントもあえて書きません。利回りはいいんですけどね。


と実は朝10時に待ち合わせたのに「ネタ」は3軒でした。
おかげで3時半には家に帰ってきました。
大好きな「秋葉原」にも寄り道しないで帰宅したのは実は訳があるのです。





その訳とは


月曜日(9月6日)に茨城遠征をしました。
そして3軒見た帰りに担当者にひとつのお願いをしました。


「最初の物件の公図と登記簿謄本を取れませんか?戻ってからもう一度来るのは手間なので。」

それは本気で検討する方向で行くという合図です。


「登記簿謄本」
そこには物件にまつわる壮大なストーリーが隠されているのです。
そのこともいずれ語ることできるでしょう。




月曜、火曜、そして今日と検討をしていました。



昨日の午前中まで
2600で指す。横浜の物件とあわせて借り換え、共同担保でいくらまでいけるか?

書類関係(本体サイトにも掲載)を購入予定物件、横浜の物件とほとんど揃える。

ララァ、私はガンダムを討ちたい。私を導いてくれ。By シャア




あとは、前日から要求している資料を待つ。


午後、要求していた資料がファックスにて到着。

内容に「絶句」するも、より詳しい精査にはいる。
そして壮大なストーリーを垣間見ることになる(あくまでも私の想像ですが・・・)。

時が・・・時が見える Byララァ



そして今日。
いろいろ可能性を考えた末、

結論は

「スルー」(見送り)





どうしてスルーなのかはいずれ本体サイトで発表できればと考えます。


どうして「いずれ」なのかは今この物件は売りに出ているからです。


あせらず、あわてず、あきらめず!

物件探し 茨城遠征編 パート1

本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」


茨城への遠征編です。

朝10時に茨城県の取手駅に待ち合わせ、これは失敗。11時にすれば良かったです(汗)。

なんと言って神奈川、東京、千葉、茨城と移動するのです。2時間以上かかりました。


ただし上野からは茨城県取手駅は常磐線快速で40分足らずです。日暮里からは35分ほどです。
茨城県取手市は意外(というと失礼)と東京には近いのです。

ちなみに東京から横浜市の戸塚駅は40分弱です。


そこで茨城南部の物件を3軒ほど見ました。みんな利回りは15%前後です。

この利回りでも未だに地方?を敬遠する傾向があるそうです。


参考資料

東京駅を中心にして茨城県取手市等距離の都市

神奈川県  横浜市泉区(私が住んでいます)、座間市、八景島シーパラダイス
埼玉県   上尾市、入間市
東京都   八王子市
千葉県   千葉市中央区

そして常磐線は取手駅まで「複々線」つまり線路が4本あるんです。
ご存じでしたか?


東京駅を中心にして茨城県土浦市等距離の都市

神奈川県 平塚市、三浦市
埼玉県  熊谷市、行田市
千葉県  成田空港、東金市
茨城県(参考) 下妻市、古河市


茨城県を侮れません。


茨城県を私の関係を少しお話いたします。
私の父は出身が茨城県下妻市です。

深田恭子主演のあの映画「下妻物語」の舞台。甲子園には茨城代表として「下妻二高」が出場。

父の出身地ということは私の「田舎」ということになり、小学校時代、中学時代と夏休みには1ヶ月くらいホームステイしていました。

ですので、茨城南部がどのような感じなのかは「大体」ですが、わかります。しかし、土浦方面は雰囲気はわかっても実際には訪れたことがありません。勉強、勉強です。


ですので、今回「茨城遠征」になったのです。


詳しくは次回に書きますね。

HPの主旨説明とコンテンツ追加

本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」


本体サイトのトップページに「運営主旨説明」と満室経営への道「消臭剤と芳香剤」を追加しました。


アパート探索、群馬遠征編 パート3 最終章

本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」

マイブラザーサイト コテツ氏
入門「素人ゼロからのアパート経営」
フジテレビに出演した「アパート経営カリスマ大家兼リフォーマー」



コテツ大佐との群馬物件視察 第3段!!

そして2軒目

信越本線北高崎駅より200メートル

建坪率 60 容積率 200


3000万円
土地 約60坪くらい
建物 約60坪くらい
(データ見つからないで概算です。)

14部屋中5部屋空室)6畳の1K
駐車場無し

木造2階建て
築年 23年


収入年額 504万円(あくまでも満室で)
利回り 16.8%


建物外観はやはり年月が経っていますが、補修などはきっちり行われている模様です。ベランダに洗濯機を置くために貯水タンクなどを備え付け結構投資されています。
一応コインランドリー(有料洗濯機、有料乾燥機)があります。雨ざらしで汚いです。


ここは空室すべての部屋を見ました。

感想は「惜しいな〜」です。

もう少し「今風」に壁紙やクッションフロアーのデザインを変えると良いのにと感じました。
すべてに於いて古すぎます。中途半端に古い昭和を感じます。

が、これは欠点になりません。1kですのでリフォームもそれほどお金が掛かりません。トイレ風呂別ですし、台所も古いけど結構立派です。


立地的には1棟目より遙かに上です。駅まで徒歩圏ですし、歩いて2分で24時間営業のビデオレンタル、コンビニがあります。


ただし、すぐ近所に戸建ての新築が並びで10軒ほど建っています。そこの駐車場は1軒で3台分づつあります。
つまり、高崎というか群馬は「車社会」だということです。

駐車場が1台もないのは大きなマイナスです。
東京、神奈川の都市部なら駅に近ければというのがありますが、「微妙」ですね。

1軒目は10世帯で4台分を確保していました。せめて14世帯で6台分は最低確保したいですね。



大佐殿はそれほど琴線には触れなかったみたいでした。

「大佐殿、いかかですか?」

「軍曹、なんとも思わんの〜。」

「私としては駐車場があったらというかんじですね。」

「しかし、地方の売りに出ている物件で駐車場が付いているのは逆にすくないね。だから売りに出ているのかな?」


利回りは回ります。埋める自信があれば良い物件ですね。要するにお金を生めば言い訳ですからね。


私の結論
「2500万なら考えるな。」


3軒目の安中の物件はきっと見ても購入の対象にならないだろうということで中止になりました。

情報部によると結構案内はするそうです。物件もリフォーム済みで綺麗だそうです。ただし、同じような物件が5軒くらいまとまって建っているみたいでそのうちの1軒だけが売りに出ているそうです。


今回の遠征は2軒しか見れませんでした。しかし、大変有意義でありました。

また、遠征がありましたらご報告いたしますね。

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満室侯爵サエひでお です。本業はFPと生損保代理店業です。 ですので保険は詳しいです。現在、アパート3棟24部屋を経営中です。 本体サイトとあわせてご覧くださいね。
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