アパート経営で目指す、経済的自由への道

横浜、群馬でアパートを経営中!不動産投資実践FP。現在二十四部屋!

2004年09月

読み直しては忘れていたことを思い出す本。

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本体サイト「アパートで目指す、経済的自由への道」





読み直しては新しい発見というより、忘れてしまっていることの再認識をさせてくれる本。


「イヌが教えるお金持ちになるための知恵」ボード・シェーファー著



本体サイトで『最初の3冊』として紹介しています。
群馬遠征の時、あまりにも時間があるので持っていきました。



145ページ
「どんな勇気のある人でも必ず不安を抱えているんだ。だけど不安を抱えながらそれでも前に進んでいく事で、人は勇気を持つことが出来るんだよ。」

164ページ
「私の人生でもっともすばらしいことは、いつも不安を乗り越えたときにやってきたもんだ。」

167ページ
「楽しければ不安も引っ込んでしまうわよ。不安を乗り越えたとき、人は大きくなれるんだ。」

196ページ
「一番難しいことをやりとげたとき、人は自分を尊敬できるんだよ。それを忘れちゃいけないよ。」




久々に思い出しました。主人公の女の子はどんどん成長していきます。
私もそれを目指していました。いつしか初心を忘れています。

アパート購入の決断をするとき、やはり躊躇する感情が出てきます。そのときに何度も読んで自分に言い聞かせる『言葉』達ですね。

30年培ったいままでの『価値観』はそう簡単には変わりません。
しかし、『変える』と決めれば『変わり』ます。
変えようとしなければ、いつまで経っても変わりようがありません。



久しぶりに読んで本当に良かった。



加速成功の成功六箇条の一部抜粋
「自分を信じ、他人の否定的な言葉に惑わされない。」
「大事に直面して、失敗を恐れない。必ず成功すると『確信』する。」


鍛錬、鍛錬ですね。

新コンテンツ追加。アパートローンに関してです。

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今日はアパートローンについて都市銀行めぐりをしました。
詳しくは上記本体サイトにアップしておりますのでご覧くださいね。

精査中の投資用不動産へ直に行ってきました。

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精査中の物件を直接見なければ「最終決定」できません。

データ上では「買い付け」ゴーサインが出ています。


担当は一緒に行けないので部屋を見ることはできませんが、とにかく千葉の茂原の二の舞は御免なので動きました。


昨日の日曜日、朝7時半出発!

なんと「群馬遠征」作戦を実施。

「8時ちょうどの〜あずさ2号で〜」
ではないのですが、8時ちょうどの電車で出発。

現地到着は11時40分。

片道合計時間「4時間」です。

遠いよ。やっぱり。

思わず帰りにおみやげの「お饅頭」買うところでした。
いかん、いかん。私は「仕事」で来ているのだ。観光では無いぞ。



アパートのデータ

平成2年築
現在12室中4部屋空室

利回り
満室で15.6%
現状で10.5%


値段 2900万円

駅に歩いて5分
土地の路線価 1900万円


現地に着き物件周辺を調査。自作の明細地図が役に立ちます。

ご愛敬なのが地図ではコンビニだったところがレストランになっていました。

実物を見て手入れが行き届いていないところが、お宝の匂いプンプンです。


帰りに業者に寄り、今後の対策を考えます。

すると重大な事に気が付きました。


「資金調達」


一都三県と違い、同じ関東地方でも銀行の対応が違います。
特にアパートに積極的な「オリックス信託」はアウトです。ここは東京駅から電車で1時間以内という明確な規定があります。

さすがオリックスです。


群馬なら「りそな」「三井住友」「群馬銀行」などになります。

ただし、都市銀行だと規定では建物の残存期間での融資なので「8年」までとなります。

2000万円を金利3%で8年で借りると一ヶ月の支払いは「24万円」です。

無理じゃん(笑)!


とにかく明日、「りそな」「三井住友」「群馬銀(横浜の関内に支店有り)」に行って来よう!!


それでは。

現在、物件精査中っす。

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現在、多忙です。更新も滞るかもしれません。

それはある「物件」の精査をしているからです。


ただし!


まずは第一段階の買い付けをいれるかどうかです。

利回りが良いから、調べもしないで「買い付け」などということはできません。


株を買うのとは訳が違います。
株はすぐ買えるし、売ることもできます。
それに対して不動産は「遅い」商品です。さらに、売り買いに莫大な手数料を取られます。

不動産手数料
ローン手数料
登記手数料
などなど


これは物件の値段に関係ありません。株はいま競争で取引手数料がどんどん安くなっています。だから参加しやすいですよね。



様々な情報を集めています。


明細地図を「有料マップファン」で作ります。当然、日本全国すべての地域の明細地図など持てないので1560分の1、つまり家の形が判るもので作成します。
今回はA4を8枚あわせて作りました。この明細を北、南、西、東と向きを変えて眺めます。クルリと一周させるんですよ。

これにより通常「北向き」のみでしか見ない地図では判らない「なにか」を感じます。
これはもう「感性」の世界ですね。
地図を見るの大好きなんですよ。

そのほか周辺地域の状況や家の密集度などを調べます。




賃貸相場情報を集めます。アットホームなど複数のサイトで周辺の相場を集めます。将来の相場予想などをします。



国土交通省の路線価サイトで路線価を調べます。これで土地値の目安を知ります。目安ですがね。


ほかにも色々やってます。
良い報告ができるといいんですけどね。


少し「良い匂い」はします。


さて、本当はどうかな〜?

「精査、精査」ですね。

アパート経営関連の本

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先日、藤沢にある「湘南モール」に行ったときにたまたま見つけました。

「家主と地主」Vol.5 2004年夏号
発行元は全国賃貸住宅新聞社です。


副題 土地資産家向け本格的経営情報紙


名前が「そのまま」ストレートですよね(笑)。

9月10日に6号が出ているみたいですので探そうと思っています。

内容は副題の通りです。
5号の特集はあまりピンと来ませんが、トランクルーム経営、オール電化マンション大解剖など情報満載です。

いずれ内容も紹介できればと思います。

本読んでいます。弐冊目です。

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今回は弐冊目です。

雨の降る日曜は幸福について考えよう 橘 玲著

加速成功―願望を短期間で達成する魔術 道幸 武久 (著)





「雨の降る日曜は・・・」はたまに読み直しをするといい本ですよ。
日本の現状を知り、何がこんなに日常生活で不安を覚えるのかを知る本です。



先日の日記にこの本を「気が向いたら読んでみてください。」とあえて書きました。


これは後述する「加速成功」に書かれていたあるエピソードからなんです。

トップセールスの先輩が「とにかく本を読め。」と言います。当然、著者はどんな本を読めばいいか訊きます。

すると先輩は「良い本」をあえて教えずに

「たくさん本を読んで、直感的にこの本はいいなって当てられるようにならないとダメ。そのためにも本を、とにかく一杯買ってたくさん読まないとダメだ。もちろん無駄な本も読むことになるよ。」

と著者を諭します。

先輩は出し惜しみをしたわけではありません。それは良い本を自分で見つけられる様になるとわかります。

人には歩んできた人生の「バックボーン」(背景)があり、「価値観」も「十人十色」です。つまり同じ考えの人はいないのです。

学んだ事を行動に移して検証しながら自分のものにしていく、それには自分のスタイルに適した知識を選ぶ必要がある。

まったく「同感」です。



「加速成功」まず、一度読みました。


この本はヤバイです(笑)。


そして、弐回目は蛍光ペンでなぞる作業。と同時にノートに書き出し。

ここまでする本は久々です。

著者自身がが「自分は独立1年半で年収が9倍になった」ということを謳っています。
そしてそうなった「経験」「ノウハウ」が書いてあります。

といっても書いてあることは様々な本の「良いとこ取り」です。

ここが曲者です。

ホントに「良いとこ取り」なんです。


加速成功つまり「近道を探せ」です。
これは「どんなことに」でもです。



ちなみに私は「ピン」とくるものがありました。大抵は本屋で立ち読みしてから判断するのですが、それをせずに購入しました。(たまにハズレもありますよ。)



本の最後に

「陰徳を積む」大切さが書かれています。これは「金持ち父さん、貧乏父さん」でもチャリティーの大切さとして書かれています。同感です。


そしてエピローグで書かれている

人間は一年ではたいしてことはできません。でも十年あれば偉大なことができるということを多くの人は知りません。

肝に銘じて

あせらず、あわてず、あきらめず

勉強、勉強です。

本を読みました。そして読んでいます。

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昨日届いた本です。
雨の降る日曜は幸福について考えよう 橘 玲著


加速成功―願望を短期間で達成する魔術 道幸 武久 (著)


この2冊です。

昨日、「雨の降る日曜・・・」を読みました。
この本は「黄金の羽のエッセンス」と帯に書かれています。

前著を読まれていない方のために「黄金の羽」を簡単に説明いたします。

それは現在の日本における「公的」制度の「歪み(ゆがみ、ひずみ)」により利益を得られる部分です。

詳しくは下記の前著をご覧ください。
お金持ちになれる黄金の羽根の拾い方 ― 知的人生設計入門 橘 玲著

ユースド(中古本)なら300円+送料で650円程度から購入できます。




「雨の降る日曜は幸福について考えよう」
 
日経新聞日曜版に連載されていたものを本にまとめたものです。

一部、私が思うに「過激な意見」もありますが、全般的にいままでの本の「まとめ」というか「概略」という感じで読みやすいです。

項目
「人生設計」
「生命保険」
「年金」
「医療」
「教育」
「不動産」
「資産運用」
「市場経済」


この著者の本を読んできている人には繰り返しになりますが、「まとめ」として再度読むには最適です。

「よくある質問とその回答」
この項目は私が真っ先に読んだところです。ほかの部分はうる覚えですが、何となくわかります。
25ページ足らずですが、面白いです。

「正しさの問題」
私はここに書かれている提言に対しすべての意見に賛成ではありません、しかし、著者が言いたいことは理解します。
これもいままでの著書に書かれているものがほとんどです。しかし、部分部分で提言されていて「まとめ」て書かれてはいませんでした。
もしかしたら、ここが「肝」かもしれませんね。


気が向いたら読んでみてください。


「加速成功」の方はまたご案内しますね。
こちらは2時間で半分ほど読みました。珍しく最初から読んでいます。
いつもなら「雨の降る日曜は・・」の様に目次から拾い読みをして残りを読むのですが、目次を見ても最初から読み本だと感じましたので、そうしています。

千葉の投資不動産

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今回は千葉の物件です。

月曜の3時過ぎにお願いしている不動産屋さんから電話とファックスが届きました。



千葉県茂原市 

値段 2800万円
2K×8 駐車場 4台
年収 432万(現在満室!)
利回り 15.4%
茂原駅徒歩 20分



担当
「2500までいけそうです。動き早いですよ。ここ2日で決まりますね。」


確かに魅力的です。早速、精査します。



家賃相場
2DKでバス便が最低4万5千円
平均 5万円

現在、家賃4万5千円なので4万円ならすぐに埋まる可能性大。



茂原市 
人口 95000人
千葉市のベットタウンとして発展する。

茂原駅の利便
朝夕は快速で千葉駅まで35分
昼間は普通で千葉駅まで55分



皇居からの同距離

千葉県内 成田市
神奈川県 平塚市
茨城県  土浦市、古河市
埼玉県  行田市、熊谷市

千葉県茂原市広域


場所を明細地図(有料マップファン)で確認しました。
立地もそれほど悪くありません。今満室というのはプラスポイントです。
駐車場4台あります。


路線価は土地値のみで1000万円ですね。




月曜から今日までいろいろあって悩んでいました。


そしてさっき30分前に不動産屋さんに電話しました。


「茂原の物件についてですが・・・・。」


「売れました。」

「早っ!いつ?」

「火曜の夜です。」

最初の話通り2日でした。


「貰ったの月曜の昼間ですよね。いくらで?」


「2800で」


「・・・・・。」


動き早いです。




不動産は「縁」です。ホント。


でもこれで茂原市のデータが揃いました。実は初めて聞く都市だったんですよ。

高崎の時もそうでしたが、転んでもタダでは起きません。

って「自己満足?」(アンゴル・モア風)


それでは。

埼玉県の物件たち

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大家さんの会でキャッシュフローゲームをしているところに電話が来ました。

「埼玉の群馬寄りで、2部屋600万円という物件がでました。」

ということでファックスお願いしたのですが、帰宅して何にも入っていないのを不思議に思っていたら、後から聞くとなんとその物件は売れてしまい、代わりに別のものが夜遅くにファクスで入ってきました。



埼玉県坂戸市1軒、鶴ヶ島市2軒の物件の3軒です。


3棟ともほとんど同じ内容です。

価格
2200万円

利回り
13%弱(年収270万前後)
1K×6

東武東上線駅まで徒歩10〜16分

です。


坂戸市、鶴ヶ島市の説明

地図のリンク
埼玉県坂戸市
埼玉県坂戸市広域地図
注意 「戻るボタン」でブログに戻ってください。

広域の地図で見ると解るのですが、都心から八王子までとあまり変わりません。

東武東上線で「池袋」に50分くらいです。東京通勤圏です。

関越自動車道が通り、圏央道との接続「鶴ヶ島ジャンクション」があります。

電車、車ともに便利なところです。
東京まで40キロ圏です。



皇居から同距離の場所

神奈川 藤沢市、海老名市
東京 青梅市
千葉 佐倉市
茨城 龍ヶ崎市、水海道市



土曜の夜にファックスを貰い、日曜は家族サービス、月曜の昼に精査に入りました。

私が精査する内容は今度コンテンツに追加しますね。


結果「坂戸市の物件」のみに絞り、賃料明細をお願いしたところ

「日曜に売れました。」

とのこと


「早いっすね!」

でも、自分が「これだ」と思った物件が動くと、自分の物件精査に対する「自信」が付きますよね。


今、物件を買い始めている人たちはそれなりに勉強はされているでしょうからね。なんと言っても「数千万円」の買い物です。


私なりの値付けです。
2200万に対し2000万で指しましたね。
これなら利回り「13.5%」です。


良いものは動いています。



でも、市場が動いているのは考えようです。

タイミングさえ合えば「巡り会えるはず」です。


それでは。

9月11日の『大家さんの会』にて

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9月11日土曜日に大家さんの会」に出席しました。

今回は19名の方が出席。
大変な大所帯です。

で、一体なにをするんじゃい?
というと、特に何かするわけではありません。

基本的なスタイルは
『情報交換の場』

です。

自己紹介をそれぞれが行い。

参加者の方の物件購入事例(千葉に合計34戸の3棟アパートセット)のご紹介。


そして私が主催しました、
金持ち父さん、貧乏父さんで紹介されている

『キャッシュフローゲーム101』

をプレイしました。

ほとんどの方が名前は知ってはいるが、プレイしたことがないということ。

私はルールマスター(説明者)としてプレイに参加せずに、3個のテーブルそれぞれにプレイのフォローをしていました。

みなさん、楽しくプレイされていました。


ルールマスターが出来るのは私が横浜市戸塚で主催されているゲーム会にちょくちょく顔を出していまして、そこでもプレイ進行の中心「銀行」を兼ねプレイしています。

このゲームは不動産やビジネスの不労所得をいかにして手に入れ、同時に「会計」の勉強をするというものです。


また、開催出来るといいです。


それでは。

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満室侯爵サエひでお です。本業はFPと生損保代理店業です。 ですので保険は詳しいです。現在、アパート3棟24部屋を経営中です。 本体サイトとあわせてご覧くださいね。
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