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最近、日記を書くのを怠っていますが、それは別の意味で忙しいのであります。


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忙しい理由

現在、物件精査に追われています。

不動産屋さんに長いトンネルを抜けたので「本気の」物件資料を送ってくださいとお願いしました。

そして送っていただいた15軒から最終で2軒ほど残り、そしてさらに1軒に絞りました。

これは現地に行くしかない!
今週の月曜日には北関東遠征をしました。


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さあ、久しぶりに遠征だー!!!!

今回は本業の同業の方と一緒です。私がお誘いしました。
不動産に興味がある方で現在は紙の資産で種銭を準備されています。

埼玉の籠原駅に10時30分に不動産屋さんと待ち合わせ。
時間を逆算して、その方と8時半に新宿駅4番ホームの一番前で待ち合わせをします。で、私は7時前に出発です。

籠原駅は埼玉県の熊谷市の北にあり、湘南新宿ラインの終点になります。ダイヤ改正で高崎、前橋方面にも電車が増えましたが、その半分が籠原駅止まりです。

横浜の戸塚駅から籠原駅までは直通で2時間半くらいです。

合計4軒ほど見学しました。

実際のお目当ては群馬県の玉村町の物件です。

玉村町?どこ?

群馬県佐波郡玉村町

埼玉に川で接しています。高崎市、伊勢崎市、前橋市、本庄市に囲まれた場所で鉄道はありません。

「よくもまあ、こんなところ?」
と一緒に行った友人に言われました(笑)。

また、担当の不動産屋さんも
「住所が郡なので山の方だと思いました。私も初めてです。」

(笑)

そんなところです。物件の場所も玉村町の一番の中心にあります。町役場も近く、完全な中心地(この町での)です。


ちなみに私の立地に対する考えです。
私は鉄道の駅に固執していません。もちろん一つの要因としては大事です。
他にコンビニの近くか?買い物は便利か?など周辺環境を重視します。たしかに駅に近いというは優位性の一つです。確かに近いと安心です。徒歩一桁でないと優位性も微妙だと考えます。



どっちがどっちでshow!

☆ 駅徒歩18分(駅から1440メートル)の物件
  駐車場無し


☆ 駅バス15分 バス停徒歩5分の物件
  駐車場有り

どうでしょうかね?



最終選定で残すにしてもある程度、徹底的に調べています。
まる一日費やして見に行くわけですからね。
そんなこんなで私は玉村町というところにもスポットを当てるのです。


さらに玉村町をネットで検索します。
役場のHPはもちろんです。ダイソーの群馬県地図で大まかの位置関係を確認します。
マップファン(有料)で物件周辺の探索をします。
路線価を調べます。今回はギリギリで市街化調整でした。

大体、その自治体のファンサイト(個人運営)があります。それらもいくつか見ます。

その上でゴー!とサインがでました。



実際見に行きました。


スーパーの裏に物件があります。平日昼間の12時前後に行ったのですが、そのスーパーがものすごい活気です。

立地に対する「読み」は当たりました。

担当も「立地は最高ですね。」とお墨付き。


後は本体に付いてです。
2DKが8部屋、築17年の重量鉄骨造り2階建ての立派なものです。駐車場も7台は確保出来そうです。
土地値は予想で2000万くらいです。広さは500平米もあります。

満室で504万円。利回り13.3%!

しかーし

3800で出ていますが、現地での情報!

3500万まですぐに引けるとのこと。
利回りがさらに上昇です。

14.4%!

リフォームは中途半端にされていて、外壁は塗ってありますが、ドアや電灯などのパーツの交換をしていないので微妙な雰囲気です。マイナスポイントですが、これは100万以内で「玄関交換、電灯交換、テレビインターフォン設置」などで対応可能でしょう。

同行した友人は
「地方というからどんなものかと思ったら、これで利回り14%だったらすごいやー!これで3500万か〜。常識が変わるね〜!立地も最高だし。」








しかーし




この物件は「アウト」でした。






なぜ?





リフォームするために4部屋追い出し、

現在、全室空室です。


融資が大変難しいです。全室空室ですから・・・・。

時期ももう4月です。埋めるのは大変難しいでしょう。1年掛かるかもわかりません。





チラシには現在満室と書かれていました。


やっぱり実際にこの目で見ないとダメだという典型的な例ですね〜。

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他にも怪しいことが一杯あります。ここでは詳しく書けませんが・・・・。ホントに怪しいんです。


書けないとです!書いてはいけないとです!



今日はこれまで。


追記
遠征から帰り、そのとき不動産屋さんに貰った100軒ちかいチラシ(業者間流通)からの選別を行いましたが、良い物件は特にありませんでした。残念。





戦いをまともにやろうとするからこういう目にあうのだよ。ガンダム。 By マ・クベ

こいつ、小賢しいと、思う。 By アムロ

アムロの台詞がすべてを表しています。